بسته حقوقی/
الزام فروشنده به انتقال رسمی سند
يكي از دعاوي مربوط به املاك عبارت است از درخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي انتقال به نام خواهان که از آن با عنوان «دعوای الزام به تنظیم سند» یاد می‌کنند.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، اين دعوا در مواردي طرح مي‌شود كه با وجود انجام معامله يا برنده شدن خواهان در مزايده و خريد ملك، خوانده به هر دليلي از حضور در دفترخانه و انتقال رسمي ملك خودداري مي‌كند. در ابتدا بد نیست بدانید که در تمامی دعاوی حقوقی اصولا پای مال شامل منتقول و غیرمنقول در میان است و دعوای تنظیم سند نیز یک دعوای مالی به حساب می‌آید.
قبل از شروع بحث و بازخوانی یک پرونده این نکته را به خاطر داشته باشید که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند مبلغی را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد، مگر اینکه در قرارداد بین آنها به هر دو تعهد تصریح شود، یعنی در قرارداد بیاید که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام پردازد.در ادامه در قالب یک پرونده این موضوع مورد بررسي قرار می‌گیرد.
شروع دعوا
خواهان، دادخواستي به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي مرقوم قطعه اول مقوم به 51000000 ريال تقديم دادگاه كرده است. دلايل و منضمات دادخواست عبارتست از فتوكپي دادنامه 1946 مورخ 15/10/78، آگهي مزايده، صورتجلسه انجام مزايده، دستورتمليك شعبه دادگاه عمومي تهران و سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/81 دفترخانه 197 تهران.
مجهول‌المکان بودن خوانده
به علت مجهول‌المكان بودن خوانده، خواهان تقاضاي اجراي ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني و احضار خوانده از طريق درج در مطبوعات را كرده است.
دادگاه دستورتعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين جهت رسيدگي و ارسال نسخه دوم دادخواست و ضمايم را براي خوانده صادر كرده و نيز دستور داده، مطابق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني دعوت از خوانده به عمل آيد. دفتر براي تاريخ 25/5/92ساعت 30 : 10 صبح وقت رسيدگي تعيين مي‌كند. هزينه درج آگهي طي قبضي پرداخت شده و آگهي ابلاغ وقت دادرسي و دادخواست و ضمايم براي خوانده در روزنامه كثيرالانتشار به عمل آمده است.
تشکیل جلسه دادرسی
جلسه در تاريخ مقرر 25/5/92 راس ساعت تشكيل شده و خواهان حاضر بوده، ولي خوانده حاضر نيست. خواهان اظهار كرده كه خواسته و عرايض وي به شرح دادخواست تقديمي است. همچنين در اين تاريخ دادگاه به دفتر دستور تعيين وقت احتياطي داده و نيز پرونده اجرايي را جهت ملاحظه درخواست مي‌كند. چون پرونده در بايگاني راكد بوده، اين درخواست را از بايگاني راكد به عمل مي‌آورد.
در تاريخ 16/6/92 در وقت فوق‌العاده پرونده واصل شده از اجراي احكام مورد بررسي قرار مي‌گيرد و خلاصه آن توسط دادرس شعبه چنين قيد مي‌شود كه آقايان احمد، پرويز، جعفر دادخواستي به طرفيت خانم حميده و آقاي محمدتقي به خواسته فروش يك باب خانه واقع در بخش 2 تهران تقديم كرده‌اند و به شعبه دادگاه عمومي تهران ارجاع شده است. دادگاه پس از استعلام ثبتي در خصوص قطعيت گواهي عدم افراز طي دادنامه شماره 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ششدانگ ملك موصوف را صادر مي‌كند.
پرونده جهت اجراي حكم به اجراي احكام ارسال مي‌شود و پس از استعلامات ثبتي طي نامه 37842/ش موضوع را به كارشناس ارجاع مي‌كند و پس از مراحل مزايده ششدانگ ملك مذكور سرانجام طي دادنامه شماره 737 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران حكم تمليك صادر و اعلام مي‌شود. خريد آقاي فرشيد كه طي سند شماره 2638 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي 197 حوزه ثبتي تهران ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) صادر و اعلام مي‌كند.
در اين تاريخ پرونده واصله به صورت فوق خلاصه‌برداري شده و اعلام مي‌دارد كه چون مالكيت قیمت اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران اعلام و مشخص نكرده است، بنابراين مقرر داشته، دفتر طي نامه‌اي از اداره ثبت بخواهد، مالك يا مالكين ثمن اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران را به شعبه اعلام كنند. ثبت منطقه شمال شرق تهران در جواب اعلام مي‌كند كه ثمن اعياني پلاك ثبتي مذكور متعلق به خانم ربابه همسر مرحوم سعيد مي‌باشد. در نهايت دادگاه با بررسي محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه
در خصوص دادخواست آقاي فرشيد به طرفيت خانم ربابه به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي به شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي كه خواهان چنين توضيح داده است كه مالكين ششدانگ پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي بدوا از اداره ثبت منطقه تقاضاي افراز پلاك مرقوم مي‌كند و براساس تصميم شماره 60337 / ش راي به عدم افراز پلاك مرقوم صادر مي‌كند. سپس مالكين تقاضاي فروش مي‌كنند كه طي دادنامه 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ملك صادر مي‌شود و براساس صورتجلسه مورخ 12/6/91 برنده مزايده مي‌شود و سرانجام دستور تمليك طي شماره 727 مورخه 9/7/91 صادر از شعبه دادگاه عمومي تهران سند انتقال تحت شماره 26382 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران به نام وي صادر مي‌شود و در سند مذكور قيد مي‌شود، تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني به استثناي ثمن اعياني در حالي كه وي تمامي ششدانگ را خريداري و مبلغ را براساس مزايده پرداخت كرده و براساس ششدانگ بود و به شرح خواسته تقاضاي الزام خوانده به انتقال رسمي ثمن اعياني ملك را كرده است.
با وجود اين‌كه اخطاريه طبق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني به خوانده ابلاغ قانوني شده و مشاراليه در جلسه دادگاه حاضر نشده و هيچگونه دفاعي نكرده است و با ملاحظه دستور فروش پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران طي دادنامه 946 مورخ 15/10/87 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران به صورت ششدانگ صادر شده و صورتجلسه مزايده مورخ 12/6/91 مزايده انجام شده و خواهان برنده شده و دادگاه صحت مزايده را تشخيص و طي دادنامه شماره 737 مورخ 9/7/91 حكم تفكيك صادر شده است و با توجه به ملاحظه سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/91 صادره از دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران كه در آن مورد انتقال تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) قيد شده است و با توجه به نامه شماره 3797/ش مورخ 27/7/92 و ثبت منطقه شمال شرق تهران به شماره 2133 مورخه 1/8/92 ثبت دفتر دادگاه شده است.
دلالت به مالكيت ثمن اعياني خانم ربابه خوانده دارد، با توجه به مراتب فوق دعوي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص و به استناد مواد 219، 220، 223، 224، 225 قانون مدني و مواد 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاك و به ماده اول و ماده چهارم قانون افراز و فروش املاك مشاع و آيين‌نامه قانون مذكور حكم به الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ثمن اعياني در قبال دريافت سهم وي (ثمن اعياني) از مبلغ مزايده به نام خواهان صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ واقعي قابل واخواهي در اين دادگاه مي‌باشد.
تحليل پرونده
نكته اول اين‌كه با توجه به مجهول‌المكان بودن خوانده، روند احضار وي به اين ترتيب است كه بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست يك نوبت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار به هزينه خواهان آگهي خواهد شد. تاريخ انتشار‌آگهي تا جلسه رسيدگي نبايد كمتر از يك ماه باشد.
نكته بعد اين‌كه يكي از مستندات راي صادره مواد 219 و 220 قانون مدني است كه مقرر داشته‌اند: «عقودي که طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قايم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اين‌که به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.
عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است، ملزم مي‌كند، بلکه متعاملين به کليه نتايجي هم که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي‌شود ملزم مي‌باشند». از نظر شرايط شكلي دعوي مذكور براساس قانون اقامه و دادخواست نيز به صورت صحيح و قانوني تنظيم و ارايه شده است و تمامي دستورات و اقدامات دادگاه و دفتر شعبه منطبق با قانون صورت گرفته است. در خصوص جنبه ماهوي دعوي نيز چون خوانده در جلسه رسيدگي حاضر نشده است و از آنجايي كه ثمن اعياني از لوازم آن بوده است و اذن در شي اذن در لوازم آن است، به اين ترتيب دادگاه با استناد به مدارك و دلايل موجود مبادرت به صدور راي كرده و كاملا قانوني و درست است.
قبل از شروع بحث و بازخوانی یک پرونده این نکته را به خاطر داشته باشید که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند مبلغی را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد، مگر اینکه در قرارداد بین آنها به هر دو تعهد تصریح شود، یعنی در قرارداد بیاید که اگر فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام پردازد.در ادامه در قالب یک پرونده این موضوع مورد بررسي قرار می‌گیرد.
شروع دعوا
خواهان، دادخواستي به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي مرقوم قطعه اول مقوم به 51000000 ريال تقديم دادگاه كرده است. دلايل و منضمات دادخواست عبارتست از فتوكپي دادنامه 1946 مورخ 15/10/78، آگهي مزايده، صورتجلسه انجام مزايده، دستورتمليك شعبه دادگاه عمومي تهران و سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/81 دفترخانه 197 تهران.
مجهول‌المکان بودن خوانده
به علت مجهول‌المكان بودن خوانده، خواهان تقاضاي اجراي ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني و احضار خوانده از طريق درج در مطبوعات را كرده است.
دادگاه دستورتعيين وقت رسيدگي و دعوت از طرفين جهت رسيدگي و ارسال نسخه دوم دادخواست و ضمايم را براي خوانده صادر كرده و نيز دستور داده، مطابق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني دعوت از خوانده به عمل آيد. دفتر براي تاريخ 25/5/92ساعت 30 : 10 صبح وقت رسيدگي تعيين مي‌كند. هزينه درج آگهي طي قبضي پرداخت شده و آگهي ابلاغ وقت دادرسي و دادخواست و ضمايم براي خوانده در روزنامه كثيرالانتشار به عمل آمده است.
تشکیل جلسه دادرسی
جلسه در تاريخ مقرر 25/5/92 راس ساعت تشكيل شده و خواهان حاضر بوده، ولي خوانده حاضر نيست. خواهان اظهار كرده كه خواسته و عرايض وي به شرح دادخواست تقديمي است. همچنين در اين تاريخ دادگاه به دفتر دستور تعيين وقت احتياطي داده و نيز پرونده اجرايي را جهت ملاحظه درخواست مي‌كند. چون پرونده در بايگاني راكد بوده، اين درخواست را از بايگاني راكد به عمل مي‌آورد.
در تاريخ 16/6/92 در وقت فوق‌العاده پرونده واصل شده از اجراي احكام مورد بررسي قرار مي‌گيرد و خلاصه آن توسط دادرس شعبه چنين قيد مي‌شود كه آقايان احمد، پرويز، جعفر دادخواستي به طرفيت خانم حميده و آقاي محمدتقي به خواسته فروش يك باب خانه واقع در بخش 2 تهران تقديم كرده‌اند و به شعبه دادگاه عمومي تهران ارجاع شده است. دادگاه پس از استعلام ثبتي در خصوص قطعيت گواهي عدم افراز طي دادنامه شماره 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ششدانگ ملك موصوف را صادر مي‌كند.
پرونده جهت اجراي حكم به اجراي احكام ارسال مي‌شود و پس از استعلامات ثبتي طي نامه 37842/ش موضوع را به كارشناس ارجاع مي‌كند و پس از مراحل مزايده ششدانگ ملك مذكور سرانجام طي دادنامه شماره 737 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران حكم تمليك صادر و اعلام مي‌شود. خريد آقاي فرشيد كه طي سند شماره 2638 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي 197 حوزه ثبتي تهران ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) صادر و اعلام مي‌كند.
در اين تاريخ پرونده واصله به صورت فوق خلاصه‌برداري شده و اعلام مي‌دارد كه چون مالكيت قیمت اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران اعلام و مشخص نكرده است، بنابراين مقرر داشته، دفتر طي نامه‌اي از اداره ثبت بخواهد، مالك يا مالكين ثمن اعياني ملك پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران را به شعبه اعلام كنند. ثبت منطقه شمال شرق تهران در جواب اعلام مي‌كند كه ثمن اعياني پلاك ثبتي مذكور متعلق به خانم ربابه همسر مرحوم سعيد مي‌باشد. در نهايت دادگاه با بررسي محتويات پرونده ختم رسيدگي را اعلام و مبادرت به صدور راي مي‌كند.
راي دادگاه
در خصوص دادخواست آقاي فرشيد به طرفيت خانم ربابه به خواسته الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال رسمي ثمن اعياني پلاك ثبتي به شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي كه خواهان چنين توضيح داده است كه مالكين ششدانگ پلاك ثبتي شماره 4307 اصلي مفروز و باقيمانده از پلاك اصلي بدوا از اداره ثبت منطقه تقاضاي افراز پلاك مرقوم مي‌كند و براساس تصميم شماره 60337 / ش راي به عدم افراز پلاك مرقوم صادر مي‌كند. سپس مالكين تقاضاي فروش مي‌كنند كه طي دادنامه 1946 مورخه 15/10/87 دستور فروش ملك صادر مي‌شود و براساس صورتجلسه مورخ 12/6/91 برنده مزايده مي‌شود و سرانجام دستور تمليك طي شماره 727 مورخه 9/7/91 صادر از شعبه دادگاه عمومي تهران سند انتقال تحت شماره 26382 مورخه 14/8/91 دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران به نام وي صادر مي‌شود و در سند مذكور قيد مي‌شود، تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني به استثناي ثمن اعياني در حالي كه وي تمامي ششدانگ را خريداري و مبلغ را براساس مزايده پرداخت كرده و براساس ششدانگ بود و به شرح خواسته تقاضاي الزام خوانده به انتقال رسمي ثمن اعياني ملك را كرده است.
با وجود اين‌كه اخطاريه طبق ماده 73 قانون آيين دادرسي مدني به خوانده ابلاغ قانوني شده و مشاراليه در جلسه دادگاه حاضر نشده و هيچگونه دفاعي نكرده است و با ملاحظه دستور فروش پلاك ثبتي 4307 بخش 2 تهران طي دادنامه 946 مورخ 15/10/87 صادره از شعبه دادگاه عمومي تهران به صورت ششدانگ صادر شده و صورتجلسه مزايده مورخ 12/6/91 مزايده انجام شده و خواهان برنده شده و دادگاه صحت مزايده را تشخيص و طي دادنامه شماره 737 مورخ 9/7/91 حكم تفكيك صادر شده است و با توجه به ملاحظه سند رسمي شماره 26382 مورخ 14/8/91 صادره از دفتر اسناد رسمي شماره 197 حوزه ثبتي تهران كه در آن مورد انتقال تمامي ششدانگ يك باب خانه مسكوني (به استثناي ثمن اعياني) قيد شده است و با توجه به نامه شماره 3797/ش مورخ 27/7/92 و ثبت منطقه شمال شرق تهران به شماره 2133 مورخه 1/8/92 ثبت دفتر دادگاه شده است.
دلالت به مالكيت ثمن اعياني خانم ربابه خوانده دارد، با توجه به مراتب فوق دعوي خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخيص و به استناد مواد 219، 220، 223، 224، 225 قانون مدني و مواد 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاك و به ماده اول و ماده چهارم قانون افراز و فروش املاك مشاع و آيين‌نامه قانون مذكور حكم به الزام خوانده به حضور در يكي از دفاتر اسناد رسمي و انتقال ثمن اعياني در قبال دريافت سهم وي (ثمن اعياني) از مبلغ مزايده به نام خواهان صادر و اعلام مي‌كند. راي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ واقعي قابل واخواهي در اين دادگاه مي‌باشد.
تحليل پرونده
نكته اول اين‌كه با توجه به مجهول‌المكان بودن خوانده، روند احضار وي به اين ترتيب است كه بنا به درخواست خواهان و دستور دادگاه مفاد دادخواست يك نوبت در يكي از روزنامه‌هاي كثيرالانتشار به هزينه خواهان آگهي خواهد شد. تاريخ انتشار‌آگهي تا جلسه رسيدگي نبايد كمتر از يك ماه باشد.
نكته بعد اين‌كه يكي از مستندات راي صادره مواد 219 و 220 قانون مدني است كه مقرر داشته‌اند: «عقودي که طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قايم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اين‌که به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.
عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است، ملزم مي‌كند، بلکه متعاملين به کليه نتايجي هم که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي‌شود ملزم مي‌باشند». از نظر شرايط شكلي دعوي مذكور براساس قانون اقامه و دادخواست نيز به صورت صحيح و قانوني تنظيم و ارايه شده است و تمامي دستورات و اقدامات دادگاه و دفتر شعبه منطبق با قانون صورت گرفته است. در خصوص جنبه ماهوي دعوي نيز چون خوانده در جلسه رسيدگي حاضر نشده است و از آنجايي كه ثمن اعياني از لوازم آن بوده است و اذن در شي اذن در لوازم آن است، به اين ترتيب دادگاه با استناد به مدارك و دلايل موجود مبادرت به صدور راي كرده و كاملا قانوني و درست است.
