بررسی ابعاد حقوقی «مالکیت زمانی» در نگاه فقها و حقوقدانان
باید دید از دیدگاه حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند. این امر نیازمند بررسی نظام حقوقی حاکم بر مالکیت زمانی است.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، بیشترین نگرانی که موقع برنامه‌ریزی برای سفر ذهن افراد را به خود مشغول می‌کند، محل اقامت است؛ خصوصا در زمان‌های شلوغ که پیدا کردن هتل و اقامتگاه مشکل‌ساز است. اما خرید خانه یا آپارتمان دوم در شهری دیگر برای کمتر کسی مقدور است.
به همین دلیل مدتی است که نظامی پیش‌بینی کرده‌اند به نام مالکیت زمانی یا Time Sharing که افراد متعددی در طول یک سال بتوانند مالک یک ملک باشند. به این ترتیب هزینه خرید ملک بین یک گروه تقسیم می‌شود و پرداخت آن آسان‌تر خواهد بود. حال باید دید از دیدگاه حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند. این امر نیازمند بررسی نظام حقوقی حاکم بر مالکیت زمانی است.
همان‌طور که از اسم مالکیت زمانی پیداست، حقی است که با محدودیت زمانی می‌توان آن را اعمال کرد؛ به این ترتیب که افراد زیادی مالک ملک هستند و در زمان‌های خاصی در سال حق استفاده از آن را پیدا می‌کنند. به عنوان مثال ممکن است آپارتمانی را به 52 نفر واگذار کنند؛ به‌طوری که هر کدام از این افراد تنها یک هفته در سال که البته زمان آن در قرارداد مشخص خواهد شد، حق استفاده از ملک خود را دارند.
بیع موقت باطل است
عده‌ای از حقوقدانها به ماهیت مالکیت زمانی ایراد وارد کرده‌اند. از نظر آنها، مالکیت بر یک عین باید به طور مستمر و دایم محقق باشد به همین عقیده باعث شده است که به انتقال مالکیت زمانی از طریق بیع ایراد بگیرند. چرا که در مالکیت زمانی، حق فرد نسبت به مال محدود و مقید به زمان است و این قید قرارداد اجاره را به ذهن می‌آورد. از طرفی، بعضی از فقها آن را مصداقی از بیع موقت می‌دانند که در آن عین معینی، برای مدت مشخص تملیک می‌شود. این نوع بیع به این دلیل که با ماهیت فقهی آن مطابقت ندارد و از طرف دیگر با عقل و شرع سازگار نیست، از سوی فقها باطل اعلام شده است.
بیع زمانی موقت است
عده‌ای بر این اعتقادند که ایجاد مالکیت، مستلزم وجود یک رابطه اعتباری و حقوقی دایم میان مالک و ملک است که این شرط، در بیع زمانی محقق می‌شود. در قرارداد بیع زمانی، ملک بر اساس نظامی نوبتی و در بازه‌های زمانی خاصی به طور منظم در مالکیت دایم مالکان قرار دارد. در مورد مشروعیت بیع زمانی از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه استعلاماتی به عمل آمده است که نظرات مختلفی را ارائه داده‌اند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه به شماره 1558/7 مورخ 7/2/1376 بیع زمانی را بلااشکال دانسته است؛«آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش‌بینی نشده است و سابقه ندارد. ولی در حقوق کشورهای اروپایی و امریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آنها از آن استفاده نمایند، بلااشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود.»
انتقال در قالب اجاره
عقد اجاره از جمله عقود معینی است که عنصر زمان در آن اهمیت دارد. از نظر عده‌ای از حقوقدانها هر عقدی که قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد، می‌تواند برای انتقال مالکیت مقید به زمان هم به کار گرفته شود. نمونه‌هایی از مالکیت زمانی که بر اساس عقد اجاره برقرار شده است وجود دارد. به عنوان مثال دو نفر که صاحب شش‌دانگ سرقفلی یک مغازه هستند، به قید قرعه مالکیت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسیم کرده‌اند.
به این ترتیب که در فصول بهار و تابستان مالکیت منفعت برای شریک بزرگ‌تر و در فصول پاییز و زمستان برای شریک کوچک‌تر است. با توجه به نظریه مشورتی که به آن اشاره شد، می‌توان هر چه در مورد مالکیت عین ذکر شده به مالکیت منفعت نیز تعمیم بدهیم. اما در کل حق سرقفلی ویژه مغازه و محل کسب تجاری است و از مواردی است که اجاره را قید زمانی بودن صرف خارج می‌کند. در ضمن این نمونه، از موارد مد نظر مالکیت زمانی نیست. بنابراین به نظر می‌رسد عقد اجاره خیلی نمی‌تواند مقصود نظام تایم‌شر را برآورده کند.
چرا که اجاره مدت معین دارد و دایمی نیست. بنابراین امکان دارد مالکین به‌طور مداوم تغییر کنند. مستاجر موقت هم بیشتر به فکر بهره‌گیری حداکثری از ملک است.و کاری به استهلاک ملک ندارد. این مساله به ضرر مالک یا مالکان اصلی ملک است. بنابراین ترجیح می‌دهند مالکیت مقید به زمان را به طور دایمی به افراد انتقال دهند.
انتقال در قالب صلح
یکی دیگر از عقود معینی که مالکیت زمانی می‌تواند در قالب آن انتقال یابد، صلح است. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت عین را به صورت زمان‌بندی شده به چند نفر منتقل کند به‌گونه‌ای که هر یک از آنها در مدت مشخصی از سال مالک عین باشند. اما عده‌ای دیگر از حقوقدانان اشکالاتی نیز بر انتقال مالکیت زمانی از طریق صلح وارد کرده‌اند. این عده از حقوقدانان بر اساس نظر گروهی از فقها، در شرعی بودن مالکیت زمانی شک دارند . آنها بر این عقیده‌اند که اگر این نوع مالکیت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعیت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور که شایسته است فراهم نمی‌شود. بنابراین عقد صلح هم برای ا نتقال مالکیت زمانی مورد اتفاق نظر حقوقدانها نیست.
استفتائات در مورد مالکیت زمانی
وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح می‌شود، بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آنها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. آیت‌ا... محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد...»
آیت‌ا... محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند...» آیت‌ا... صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند. آیت‌ا... سید عبدالکریم موسوی: «تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است...»
انتقال در قالب عقود نامعین
در سال‌های اخیر حقوق با تغییر و تحولات زیادی مواجه شده است چراکه همواره نیاز بوده انواع جدیدی از قراردادها برای حل مسایل جدید پیش‌بینی شود. نکته قابل توجه اینجاست که بسیاری از این مسایل، ابتدا در نظام حقوقی اروپا مطرح شده است و برای ورود به نظام حقوقی ما باید با اصول فقهی اسلام هماهنگ باشند. یکی از اصولی که هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادی قراردادهاست که در ماده 10 قانون مدنی گنجانده شده است. طبق این ماده قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود اگر خلاف صریح قانون نباشد، نافذ خواهد بود.
بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده اصلی مسلم و پذیرفته‌شده است لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر عقودی است که منعقد می‌کنند. بنابراین اشخاص ناچار نیستند که نهادهای حقوقی نوظهور را حتما در قالب عقود معین قراردهند. نمونه بارزی که در این مورد وجود دارد، قرارداد بیمه است که در بدو ورود به نظام حقوقی ما اختلافات زیادی در مورد آن بود. اما بعد از بررسی‌های مختلف، اکثر فقها بیمه را از عقود نامعین و یک قرارداد مستقل دانستند که بر اساس اصل آزادی قراردادها صحیح است.
به نظر می‌رسد بهترین برخورد با مالکیت زمانی یا تایم‌شر نیز این باشد که آن را قراردادی مستقل و در زمره عقود نامعین به حساب آوریم. یا به تعبیر بعضی از حقودانان آن را فراتر از یک عقد دانست. این عده معتقدند که مالکیت زمانی تنها یک عقد نیست بلکه صنعتی است که برای توسعه گردشگری راه افتاده و در تشکیل آن از ویژگی‌های ترکیبی از عقود استفاده می‌شود.
به همین دلیل مدتی است که نظامی پیش‌بینی کرده‌اند به نام مالکیت زمانی یا Time Sharing که افراد متعددی در طول یک سال بتوانند مالک یک ملک باشند. به این ترتیب هزینه خرید ملک بین یک گروه تقسیم می‌شود و پرداخت آن آسان‌تر خواهد بود. حال باید دید از دیدگاه حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند. این امر نیازمند بررسی نظام حقوقی حاکم بر مالکیت زمانی است.
همان‌طور که از اسم مالکیت زمانی پیداست، حقی است که با محدودیت زمانی می‌توان آن را اعمال کرد؛ به این ترتیب که افراد زیادی مالک ملک هستند و در زمان‌های خاصی در سال حق استفاده از آن را پیدا می‌کنند. به عنوان مثال ممکن است آپارتمانی را به 52 نفر واگذار کنند؛ به‌طوری که هر کدام از این افراد تنها یک هفته در سال که البته زمان آن در قرارداد مشخص خواهد شد، حق استفاده از ملک خود را دارند.
بیع موقت باطل است
عده‌ای از حقوقدانها به ماهیت مالکیت زمانی ایراد وارد کرده‌اند. از نظر آنها، مالکیت بر یک عین باید به طور مستمر و دایم محقق باشد به همین عقیده باعث شده است که به انتقال مالکیت زمانی از طریق بیع ایراد بگیرند. چرا که در مالکیت زمانی، حق فرد نسبت به مال محدود و مقید به زمان است و این قید قرارداد اجاره را به ذهن می‌آورد. از طرفی، بعضی از فقها آن را مصداقی از بیع موقت می‌دانند که در آن عین معینی، برای مدت مشخص تملیک می‌شود. این نوع بیع به این دلیل که با ماهیت فقهی آن مطابقت ندارد و از طرف دیگر با عقل و شرع سازگار نیست، از سوی فقها باطل اعلام شده است.
بیع زمانی موقت است
عده‌ای بر این اعتقادند که ایجاد مالکیت، مستلزم وجود یک رابطه اعتباری و حقوقی دایم میان مالک و ملک است که این شرط، در بیع زمانی محقق می‌شود. در قرارداد بیع زمانی، ملک بر اساس نظامی نوبتی و در بازه‌های زمانی خاصی به طور منظم در مالکیت دایم مالکان قرار دارد. در مورد مشروعیت بیع زمانی از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه استعلاماتی به عمل آمده است که نظرات مختلفی را ارائه داده‌اند.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه به شماره 1558/7 مورخ 7/2/1376 بیع زمانی را بلااشکال دانسته است؛«آنچه در این بند از استعلام آمده در حقوق ایران و قوانین جاریه پیش‌بینی نشده است و سابقه ندارد. ولی در حقوق کشورهای اروپایی و امریکایی مطرح و تجویز شده است. در ایران هم با قوانین موجود اگر چند نفر به شرکت، منزلی را بخرند و توافق کنند که در هر فصل سال یک نفر از آنها از آن استفاده نمایند، بلااشکال است و با تصویب قانون به وسیله قوه مقننه ممکن است ضوابط آن مشخص شود.»
انتقال در قالب اجاره
عقد اجاره از جمله عقود معینی است که عنصر زمان در آن اهمیت دارد. از نظر عده‌ای از حقوقدانها هر عقدی که قابلیت انتقال مالکیت را داشته باشد، می‌تواند برای انتقال مالکیت مقید به زمان هم به کار گرفته شود. نمونه‌هایی از مالکیت زمانی که بر اساس عقد اجاره برقرار شده است وجود دارد. به عنوان مثال دو نفر که صاحب شش‌دانگ سرقفلی یک مغازه هستند، به قید قرعه مالکیت خود را در شش ماهه اول و دوم سال تقسیم کرده‌اند.
به این ترتیب که در فصول بهار و تابستان مالکیت منفعت برای شریک بزرگ‌تر و در فصول پاییز و زمستان برای شریک کوچک‌تر است. با توجه به نظریه مشورتی که به آن اشاره شد، می‌توان هر چه در مورد مالکیت عین ذکر شده به مالکیت منفعت نیز تعمیم بدهیم. اما در کل حق سرقفلی ویژه مغازه و محل کسب تجاری است و از مواردی است که اجاره را قید زمانی بودن صرف خارج می‌کند. در ضمن این نمونه، از موارد مد نظر مالکیت زمانی نیست. بنابراین به نظر می‌رسد عقد اجاره خیلی نمی‌تواند مقصود نظام تایم‌شر را برآورده کند.
چرا که اجاره مدت معین دارد و دایمی نیست. بنابراین امکان دارد مالکین به‌طور مداوم تغییر کنند. مستاجر موقت هم بیشتر به فکر بهره‌گیری حداکثری از ملک است.و کاری به استهلاک ملک ندارد. این مساله به ضرر مالک یا مالکان اصلی ملک است. بنابراین ترجیح می‌دهند مالکیت مقید به زمان را به طور دایمی به افراد انتقال دهند.
انتقال در قالب صلح
یکی دیگر از عقود معینی که مالکیت زمانی می‌تواند در قالب آن انتقال یابد، صلح است. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت عین را به صورت زمان‌بندی شده به چند نفر منتقل کند به‌گونه‌ای که هر یک از آنها در مدت مشخصی از سال مالک عین باشند. اما عده‌ای دیگر از حقوقدانان اشکالاتی نیز بر انتقال مالکیت زمانی از طریق صلح وارد کرده‌اند. این عده از حقوقدانان بر اساس نظر گروهی از فقها، در شرعی بودن مالکیت زمانی شک دارند . آنها بر این عقیده‌اند که اگر این نوع مالکیت موضوع عقد صلح قرار گرفته باشد، شرط مشروعیت داشتن موضوع عقد صلح، آن‌طور که شایسته است فراهم نمی‌شود. بنابراین عقد صلح هم برای ا نتقال مالکیت زمانی مورد اتفاق نظر حقوقدانها نیست.
استفتائات در مورد مالکیت زمانی
وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح می‌شود، بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آنها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. آیت‌ا... محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد...»
آیت‌ا... محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند...» آیت‌ا... صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند. آیت‌ا... سید عبدالکریم موسوی: «تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است...»
انتقال در قالب عقود نامعین
در سال‌های اخیر حقوق با تغییر و تحولات زیادی مواجه شده است چراکه همواره نیاز بوده انواع جدیدی از قراردادها برای حل مسایل جدید پیش‌بینی شود. نکته قابل توجه اینجاست که بسیاری از این مسایل، ابتدا در نظام حقوقی اروپا مطرح شده است و برای ورود به نظام حقوقی ما باید با اصول فقهی اسلام هماهنگ باشند. یکی از اصولی که هم در فقه مورد قبول است هم در قانون، اصل آزادی قراردادهاست که در ماده 10 قانون مدنی گنجانده شده است. طبق این ماده قراردادهایی که بین افراد منعقد می‌شود اگر خلاف صریح قانون نباشد، نافذ خواهد بود.
بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده اصلی مسلم و پذیرفته‌شده است لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر عقودی است که منعقد می‌کنند. بنابراین اشخاص ناچار نیستند که نهادهای حقوقی نوظهور را حتما در قالب عقود معین قراردهند. نمونه بارزی که در این مورد وجود دارد، قرارداد بیمه است که در بدو ورود به نظام حقوقی ما اختلافات زیادی در مورد آن بود. اما بعد از بررسی‌های مختلف، اکثر فقها بیمه را از عقود نامعین و یک قرارداد مستقل دانستند که بر اساس اصل آزادی قراردادها صحیح است.
به نظر می‌رسد بهترین برخورد با مالکیت زمانی یا تایم‌شر نیز این باشد که آن را قراردادی مستقل و در زمره عقود نامعین به حساب آوریم. یا به تعبیر بعضی از حقودانان آن را فراتر از یک عقد دانست. این عده معتقدند که مالکیت زمانی تنها یک عقد نیست بلکه صنعتی است که برای توسعه گردشگری راه افتاده و در تشکیل آن از ویژگی‌های ترکیبی از عقود استفاده می‌شود.
