اغلب خانه‌های لوکس که در سایت «ایران فایل مسکن» و ده‌ها سایت معاملات مسکن دیگر برای رهن و اجاره گذاشته شده، در مناطق شمالی شهر قرار دارند. هریک از آن‌ها هم به اندازه کافی امکانات و به قول مشاوران املاک «آپشن» دارند که نظر بالانشینان را جلب کنند، ولی در میان موارد رهن و اجاره لاکچری این سایت‌ها، املاکی وجود دارد که حسابی خاص و منحصربه‌فردند و در ابتدای آگهی اجاره آن‌ها عبارت «اجاره به خارجی» قید می‌شود.

این خانه‌های استیجاری ویژه که در فایل‌های جداگانه و مخصوص مستاجران خارجی نشان داده می‌شوند، تعدادشان زیاد نیست، ولی در امکانات آن‌ها از استخر و سونا و جکوزی تا سالن بدن‌سازی و سالن اجتماعات و چیلر و مستر روم فراهم شده و اگر به تبعه‌ای خارجی اجاره داده شوند، الحق والانصاف آبروداری می‌کنند، اما بعضی از مشاوران املاک معتقدند این آگهی‌ها فقط برای دور زدن قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» به سایت‌های معاملات مسکن داده می‌شوند.

رئیس اتحادیه املاک شمیران می‌گوید: «تعداد مستاجران خارجی که برای تجارت یا گردش به ایران می‌آیند، بسیار کم‌شده و بازار اجاره ملک به اتباع خارجی برای موجرین بازار مطلوبی نیست.» «محمدرضا قاسمی» ادامه می‌دهد: «من چند واحد ملک مبله در شمیران سراغ دارم که در سال‌های گذشته به‌صورت هفتگی یا ماهانه به خارجی‌ها اجاره داده می‌شدند، ولی حالا به‌صورت سالانه به ایرانیان اجاره داده می‌شوند.» او به ضعیف بودن نظارت بر معاملات املاک لاکچری اشاره می‌کند و می‌گوید: «اتباع افغانستانی و پاکستانی جزو اقشار ضعیف هستند که معمولا در حاشیه شهر و نقاط کارگرنشین سکونت دارند و جزء مشتریان خانه‌های لاکچری به شمار نمی‌آیند، ولی خانه‌های مبله‌ای که برای اجاره گردشگران خارجی و سرمایه‌داران غیرایرانی آگهی می‌شوند، در نقاط مختلف شهر پراکنده‌اند و محله مشخصی ندارند. بر معاملات اجاره این املاک نظارت مناسبی وجود ندارد و شرایط و مدت اجاره آن‌ها هم رصد نمی‌شود.»

خانه‌های لاکچری مشتری ندارند

«محمد آزادی» جزء مشاوران املاک است. او می‌گوید: «ایرانیانی که در خارج از کشور زندگی می‌کنند، افراد دوتابعیتی و خارجی‌های مقیم ایران، پنت‌هاوس‌ها و ویلا‌های گران‌قیمت خود را در تمام طول سال خالی نگه می‌دارند و شاید سالانه حتی یکی، ٢ روز هم برای سکونت از آن استفاده نکنند، ولی آن‌ها را مرتب آگهی می‌کنند تا از پرداخت مالیات فرار کنند.» او بر این باور است که این املاک برای اجاره مشتری ندارند و به دلیل اینکه در هنگام تعیین مالیات، خالی ماندن آن‌ها در زمانی طولانی توجیه شود، شرط «خارجی بودن و پرداخت ارزی اجاره‌بها» را در آگهی‌ها قید می‌کنند.

آزادی می‌گوید: «اغلب این خانه‌ها خالی هستند و حتی خانواده‌های مرفه ایرانی به اجاره این آپارتمان‌ها تمایلی نشان نمی‌دهند. به همین دلیل صاحبان املاک با قید چنین شروطی، طولانی شدن زمان خالی ماندن خانه را برای مودیان مالیاتی توجیه می‌کنند.»

اجاره بهای ارزی هم حد و حدود دارد

سازمان مالیاتی کشور برای این ترفند‌های صاحبان خانه‌های لاکچری، به‌دنبال راه چاره است، ولی فقط در مورد مبلغ اجاره‌بها محدودیت و شرط و شروط گذاشته است. «ابراهیم رزاقی» می‌گوید: «ممکن است شخصی با استناد به انتشار آگهی اجاره ملک خود، مدعی باشد که من قصد فروش یا اجاره املاک مسکونی خود را داشتم، ولی به دلیل نبود مشتری، این امکان فراهم نشده و، چون این مسئله، امری خارج از اختیارم بوده، سازمان امور مالیاتی نمی‌تواند مالیات بر خانه‌های خالی را مطالبه کند.»

این اقتصاددان پیشکسوت احتمال صحت این ادعای مالکان خانه‌های لاکچری را رد نمی‌کند، اما می‌گوید: «قانونگذار برای اینکه از دور زدن قانون توسط این افراد جلوگیری کند، برای مدت و چگونگی خالی ماندن خانه‌ها محدودیت‌ها و شرایط خاصی قرار داده است. بر اساس قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» مالکان می‌توانند ١٢٠ روز متناوب ملک خود را خالی نگه دارند، ولی اگر بیشتر از این مدت به بهانه نبودن مشتری خالی بماند، مبلغ اجاره‌بهای تعیین شده مورد بررسی قرار می‌گیرد. این مبلغ نباید با متوسط اجاره‌بهای املاک آن محل فاصله زیادی داشته باشد.»

این دانشیار بازنشسته دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، در باره چگونگی محاسبه متوسط اجاره‌بهای هر محل توضیح می‌دهد: «سازمان مالیاتی بر اساس اطلاعاتی که از مشاوران املاک محل جمع‌آوری می‌کند، نرخ متوسط اجاره‌بهای هر محل را تعیین و در قالب جدولی در اختیار مودیان مالیاتی قرار می‌دهد. اگر مالک بیش از ٢ بار از رهن منزل خود با این مبالغ خودداری کند، عذر اجاره نرفتن واحد مسکونی او پذیرفته نمی‌شود و مالیات بر اجاره خانه‌های خالی به ملکش تعلق می‌گیرد.»

دور زدن قانون با یک عبارت سه کلمه‌ای

به قول «محمد آزادی» اگر مالک حتی پس از تعیین مالیات ملک، ثابت کند امتناع او از اجاره دادن خانه فقط به دلیل پیدا نشدن مشتری و غیرعمدی بوده، مالیات او لغو و ملک از فهرست خانه‌های خالی خارج می‌شود. این مشاور املاک می‌گوید: «اغلب کسانی که خانه‌های خود را برای اجاره دادن به سرمایه‌داران خارجی آگهی می‌کنند، مبلغ اجاره را معادل متوسط نرخ اجاره‌بهای محل در نظر می‌گیرند تا بالابودن مبلغ اجاره دستاویز مودیان مالیاتی قرار نگیرد، ولی شرط «اجاره دادن به مستاجران خارجی» باعث می‌شود خانه‌های لاکچری بدون پرداخت مالیات خالی بمانند.»

به گفته آزادی در هیچ یک از قوانین اجاره املاک، برای ایرانی یا خارجی بودن مستاجرین قانون و شرطی گذاشته نشده و مالکان می‌توانند با قرار دادن شرط خارجی بودن مستاجر، بدون پرداخت مالیات مدت‌ها از اجاره دادن خانه لاکچری خود طفره بروند.

منبع : همشهری آنلاین