بزرگترین مشکلی که بیشتر خریداران و فروشندگان خانه با آن دست و پنجه نرم میکنند، توجه نکردن به بندهای درج شده در مبایعه های چاپی آژانس های املاک می باشد و بدون مطالعه تمامی برگه هایی که مشاوران املاک در برابر آنها می گذارند آن را امضا می کنند، این در حالی که مبایعه نامه ها دارای بندهایی می باشند که می تواند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، حق اعتراض یا شکایت را از فرد متضرر سلب کند.

مبایعه نامه چند نوع دارد؟

وحدانی نیا قاضی دیوان عالی کشور گفت: مبایعه نامه‌ها در شکل کلی در نظام حقوقی و عرف جامعه ما یا به صورت رسمی و یا به صورت عادی؛ دست نوشته و یا به صورت شفاهی است که اکثر دعاوی و مشکلات در مبایعه نامه‌های عادی است که توصیه می‌کنم شهروندان حتماً به سمت بیع رسمی در دفترخانه‌های اسناد رسمی بروند و از مبایعه نامه‌های عادی پرهیز کنند؛ چون اکثر کلاهبرداری‌ها ناشی از مبایعه نامه‌های عادی است.

وی افزود: مشکلی که در این معاملات وجود دارد این است که خریدار قولنامه قبلی را در اختیار نمی‌گیرد که ناشی از جهل حقوقی برخی خریداران است و وقتی ملک خریداری می‌شود و ملک چند دست گردیده باید وکالتنامه‌های رسمی از مالک اصلی و آخرین فروشنده گرفته و کنترل شود.

چه چالش‌هایی در قولنامه‌ها و پیش خرید‌ها وجود دارد؟

قاضی دیوان عالی کشور اظهار کرد: اگر فروش رسمی ساختمان انجام شود و مردم پیش خرید به صورت قولنامه نکنند بسیاری از مشکلات کم می‌شود، بزرگترین مشکل ما در بحث پیش خرید آپارتمان، عدم اجرای قانون پیش خرید رسمی ساختمان است و بیشترین مشکل زمانی به وجود می‌آید که ملک از سازنده خرید می‌شود و معامله با مالکین ریسک کمتری دارد، خریدار وقتی یک واحدی را از سازنده خریداری می‌کند باید قرارداد بین سازنده و مالک را مطالبه کند. نکته دیگر این که ملکی را که در قرارداد عادی انجام می‌دهیم توصیفات دقیقی نمی‌شود؛ یعنی مشخص نیست ملک در چه پلاک ثبتی، طبقه، شمالی، جنوبی و متراژ است، نکته بعدی اختیار فروشنده است؛ دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها وجود دارد که فروشنده اختیار فروش نداشته، خریدار باید وکالت نامه و اختیارات آن و سلامت فرد فروشنده را بررسی کند.

وحدانی نیا در خصوص ایمن سازی سازی ساختمان در صورت مخالفت همسایگان گفت: اگر ملک از نظر امنیت ساختمان، امن نیست و ممکن است سلامت ساکنین ساختمان به خطر بیفتد و همسایگان مخالفت می‌کنند باید آن همسایگانی که موافق تجدید بنا هستند دادخواست دهند و کارشناس تعیین می‌کند و اگر ضرورت را تشخیص دهد حکم به الزام تجدید بنا داده می‌شود و این حکم قضایی است. اجرای چنین حکمی برای همسایه‌ها هزینه بر و سخت است؛ اگر از طریق مذاکره و توجیه این عمل انجام شود بهتر است.

وی با اشاره به عدم تضمین کد رهگیری در قولنانه ها گفت: قولنامه‌هایی که دارای کد رهگیری هستند سند رسمی نیستند و تضمینی ندارند؛ خیلی سوء استفاده‌ها از تغییر کد رهگیری بوده و مردم باید به سمت معاملات رسمی بروند.

توصیه‌هایی در زمینه خرید و فروش

وحدانی نیا گفت: خریداران حتماً در خرید به اراضی کشاورزی و وضعیت سند که در توقیف جایی نباشد دقت و سوابق را نگاه کنند، در خرید و فروش املاک ورثه‌ای و مشاعی دقیق باشند و امضای همه ورثه اخذ شود، شرایط فسخ قرارداد مطرح شود، شرط داوری بگذارند، روز مراجعه به دفترخانه دقیق مشخص شود و در معاملاتی که ملک پیش خرید می‌شود دقت کنند.