در میز اقتصاد امروز آقایان آیینی معاون وزیر راه و شهرسازی،فرهاد بیضایی کارشناس مسکن و خانلو سازنده فعال در بافت فرسوده به ابلاغ بسته جدید نوسازی بافت فرسوده پرداختند و به سوالات زیر پاسخ دادند.

از مجموع ۱۵۰ هزار تکلیف قانونی جهش تولید مسکن در یکسال گذشته چقدر بازسازی شده است؟

آقای آیینی: تکلیف قانونی نداشتیم و بنابر دستور وزیر ۱۵۰ هزار ساخت تولید مسکن داریم که هم اکنون ۱۱۰ هزار واحد توسط مردم در حال ساخت است و تعدادی هم تسهیلات دریافت کردند. بیش از ۴۰ درصد واحدها بالای ۶۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشتند. براین اساس باید تلاش کنیم تا مردمی سازی صورت گیرد چرا که املاک بافت فرسوده متعلق به مردم است.

بیش از ۵ هزار محله در بیش از ۶۴۰ شهر در بافت فرسوده قرار دارند که بدلیل آنکه ساکنان این‌محله ها افراد کم درآمد یا متوسط جامعه هستند، به تنهایی نمی توانند اقدام به نوسازی کنند. براین اساس باید شرایطی فراهم کنیم که سرمایه گذاران پای کار بیایند.

بنابر بررسی های کارشناسی صورت گرفته لازم است که در ۴ حوزه حمایت دولت و شهرداری از زمین، تسهیلات بانکی، پروانه و بسته جدید نوسازی صورت گیرد چرا که حضور مردم می تواند به این امر شتاب دهد.

روند بازسازی بافت فرسوده را چطور ارزیابی می‌کنید؟

آقای بیضایی: در حوزه ای که خوب کار در وزارت راه و شهرسازی انجام شده، بحث شناسایی واحدهای فرسوده است و در این حوزه نقدی به وزارتخانه وارد نیست. مسئله در سیاست و راهبردهای حوزه است چرا که ما نمی توانیم به یک پدیده نگاه کنیم و متغیرهای متنوعی بر پدیده اثر می‌گذارد، لذا نمی توان تک بعدی به مسائل نگاه کرد و هماهنگی های زیادی با سیاست های بافت فرسوده با استراتژی که در شهر دنبال می‌کنیم، داشته باشیم. آنچه در صحبت های وزیر نشان دادیم در تناقض با سیاست توسعه شهری است.

هم اکنون نوع نگاه درست بوده که مزیت سرمایه گذاری در بافت فرسوده باید بوجود آورد؟ اما سوال اینجاست که آیا در خارج از بافت فرسوده می‌توان این مزیت ایجاد کرد؟

آنچه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد به عنوان اصلی ترین ابزار، تراکم تشویقی که مخالف با سیاست های فعلی است.

در هیچ دوره ای به اهداف بافت فرسوده مطابق برنامه نرسیدیم چرا که اگر اهداف محقق شده بود، نیازی به سیاست گذاری نداشت. ناگفته نماند علاوه بر بافت فرسوده، بافت های ناکارآمد باید مورد توجه قرار داد‌.

بسته تشویقی برای کدام گروه هاست؟

آقای آیینی: در گروهی از بافت که شرایط خاص دارد تا ۲ طبقه مازاد مجوز ساخت داده می شود. اما برای معابر باریک که هیچ خودرو یا وسیله امدادی نمی‌تواند حرکت کند، سیاست های تشویقی دیگر‌همچون تبدیل شدن به یک‌معبر ۸ متری دنبال می شود.

اساسا اعتقاد داریم که انبوه سازان یا سازندگان خرد محله ای در کنار مردم قرار گیرند چرا که ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد سازه فلزی یا بتونی ندارند. لذا در بسته تشویقی ۴ گروه دیده شده است به طوریکه در گروه اول بصورت محله ای نوسازی انجام‌می شود که این امر‌مستلزم‌آن است که طرح یکپارچه جداگانه طراحی می شود و بلوک های شهری مجموعه پلاک های به هم‌پیوسته است.

گروه دوم محورهای اصلی بافت که هیچ ماشینی نمی تواند ببرد و اگر مطابق طرح مصوب داده شود، اگر پلاک ها ۲ یا چند پلاک تجمیع شوند، طبقه تشویقی داده می شود. گروه دیگر امکان تجمیع ندارند و آن هم طبقه تشویقی نمی دهند.

بسته جدید نوسازی بافت فرسوده با وسواس کارشناسانه تهیه شده تا کیفیت زندگی مردم لطمه نبیند. با توجه به شرایط بسته فرسوده در همین مصوبه بندی آمده که بسته به شرایط خاص هر شهر، شهرداری با رعایت چارچوب بستر تشویقی فراهم کنند به طوریکه متناسب با شرایط هر شهر امکان افزایش یا کاهش مشوق ها وجود دارد.

ارزیابی برای بسته تشویقی چیست؟

آقای بیضایی: اصل مسئله در بحث تراکم تشویقی است، آنچه دولت گفته احیای محله ای است، اما بسته ای که اجرا می شود، احیای بلوکه ای است. پس بهتر است ما وارد احیای محله ای نشویم. در شرایط کنونی تهران با تراکم بالای ۱۳۰ نفر در هکتار روبروست، بنابر سرشماری ۹ تا ۱۰ میلیون نفر جمعیت در تهران هستند که کمتر از ۷۰۰ کیلومتر مربع زندگی می کنند، لذا احیای محله ای باید صورت گیرد.

راهکار این است که با زمین فلت که روی آن برنامه ریزی کنیم، مواجه نیستیم. بخشی از واحدهای مسکونی بیاریم و تهاتر کنیم یعنی به جای اینکه رانت هوایی اضافه کنیم، رانت زمینی اضافه کنیم. براین اساس برای احیای بافت فرسوده، حریم را باید در هر نقطه ای از ایران افزایش دهیم.

آقای آیینی: بسته جهارم سیاست تشویقی زمین است که برای برخی محلات که تراکم بالایی دارند این سیاست بکار‌گرفتهومی شود. بیش از ۵ هزار محله تراکم بالای ۵ تا ۶ درصد دارند.

برای محله هایی که تراکم بالا دارند، تهاتر زمین داده می شود. از بین مشوق های مالی، اداری و تشویق شهرسازانه ۷۰ درصد نقش  دارد. همچنین در حوزه اداری، شهرداری ها موظف هستند ۵۰ درصر تراکم ساخت تخفیف دهند و بنابر قانون تا ۱۰۰ درصد هم می توانند. هزینه های غیرساختمانی ۲۵ درصد هزینه هاست.

آقای بیضایی: اگر بسته جدید نوسازی بافت فرسوده بدرستی انجام شود، در هر متر مربع ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان هزینه تمام شده را کاهش می دهد.

آقای خانلو:  بخشنامه  اخیر که در ۱۶ مهرماه ابلاغ شد، اجرایی شدن آن در کل کشور و سطح کلان شهر تهران ارزشمند است.

امسال ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات به بافت فرسوده برای کمک به سازنده داده شده است، با تجمیع بلوکه ای مخالف هستیم چرا که جمعیت بافت فرسوده جنوب تهران جواب نمی دهد.