بسته حقوقی/
نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره
تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.
به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران، اگر چه ممکن است قرارداد اجاره‌ای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد، بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده ، قانون سال 1376 حاکم است. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی یکی از شایع‌ترین اختلافات بین موجر و مستاحر پرداخته‌ایم که در پی‌می‌آید.
ادامه عقد اجاره بدون تمديد قرارداد
مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و گفت‌وگو با مالکان و مستاجران همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است.
یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده 496 قانون مدنی از انقضای مدت اجاره به‌عنوان یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام می‌برد و می‌گوید: در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند.
این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود. محمد نوری در پاسخ به این سوال که در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد و آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد؟ می‌گوید: پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد.
در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قائل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.
امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی
این وکیل دادگستری با بیان اینکه در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. می‌گوید: حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است.
نوری در ادامه با اشاره به قانونالحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر تصریح می‌کند: در عقد اجاره‌ای که مدت آن به طور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند که در این صورت عقد اجاره تجدید می‌شود نه تمدید.
وی همچنین بیان می‌کند: امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است.
این وکیل دادگستری می‌افزاید: تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‌شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی است یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.
اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با وجود این مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند.
نوری در پاسخ به این سوال که در این شرایط تکلیف چیست اظهار می‌دارد: در حقوق ایران هرچند که تجدید ضمنی اجاره به‌صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی.
وی ادامه می‌دهد: اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.
این وکیل دادگستری با اشاره به قانون مدنی ایران می‌گوید: دلالت بر قصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به‌منظور دیگر انجام می‌شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به‌طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‌شود و هم حقوقدانان بر آن اتفاقنظر دارند.
اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آنکه عدهای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجارهبهای پیشین میدانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‌کنند. اما عدهای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمیدانند.
نوری تاکید می‌کند: اگر معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن به سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد.
در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‌ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژهای وجود ندارد و همچنان که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‌کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند.
وی در پایان به این موضوع نیز بار دیگر اشاره می‌کند که قانوگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود.
در این صورت مسئول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‌المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.
خسارت تاخیر اجاره‌بها
یک وکیل دادگستری درباره خسارت تاخیر اجاره‌بها نیز می‌گوید: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
علی زمانی با بیان اینکه پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است، می‌گوید: در این شرایط همان اجاره تصرفی که به‌عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صوره بهرهبرداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است.
این کارشناس حقوق در بیان وضعیتی که مدت اجاره ذکر نشده باشد، می‌گوید: در صورتی که در عقد مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد ولی مالالاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نیست و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید کند یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد تراضی مذکور به‌هم خورده است.
وی متذکر می‌شود: تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمیتواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، تراضی حاصل شده است.
ادامه عقد اجاره بدون تمديد قرارداد
مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و گفت‌وگو با مالکان و مستاجران همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است.
یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده 496 قانون مدنی از انقضای مدت اجاره به‌عنوان یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام می‌برد و می‌گوید: در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند.
این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود. محمد نوری در پاسخ به این سوال که در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد و آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد؟ می‌گوید: پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد.
در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قائل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.
امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی
این وکیل دادگستری با بیان اینکه در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. می‌گوید: حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است.
نوری در ادامه با اشاره به قانونالحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر تصریح می‌کند: در عقد اجاره‌ای که مدت آن به طور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند که در این صورت عقد اجاره تجدید می‌شود نه تمدید.
وی همچنین بیان می‌کند: امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است.
این وکیل دادگستری می‌افزاید: تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‌شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی است یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.
اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با وجود این مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند.
نوری در پاسخ به این سوال که در این شرایط تکلیف چیست اظهار می‌دارد: در حقوق ایران هرچند که تجدید ضمنی اجاره به‌صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی.
وی ادامه می‌دهد: اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.
این وکیل دادگستری با اشاره به قانون مدنی ایران می‌گوید: دلالت بر قصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به‌منظور دیگر انجام می‌شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به‌طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‌شود و هم حقوقدانان بر آن اتفاقنظر دارند.
اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آنکه عدهای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجارهبهای پیشین میدانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‌کنند. اما عدهای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمیدانند.
نوری تاکید می‌کند: اگر معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن به سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد.
در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‌ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژهای وجود ندارد و همچنان که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‌کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند.
وی در پایان به این موضوع نیز بار دیگر اشاره می‌کند که قانوگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود.
در این صورت مسئول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‌المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.
خسارت تاخیر اجاره‌بها
یک وکیل دادگستری درباره خسارت تاخیر اجاره‌بها نیز می‌گوید: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
علی زمانی با بیان اینکه پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است، می‌گوید: در این شرایط همان اجاره تصرفی که به‌عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صوره بهرهبرداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است.
این کارشناس حقوق در بیان وضعیتی که مدت اجاره ذکر نشده باشد، می‌گوید: در صورتی که در عقد مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد ولی مالالاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نیست و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید کند یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد تراضی مذکور به‌هم خورده است.
وی متذکر می‌شود: تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمیتواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، تراضی حاصل شده است.
