به گزارش خبرنگار اقتصادي باشگاه خبرنگاران اجاره به شرط تمليك عقدي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد عين مستاجره را مالك شود .

شرايط متقاضي :

درحال‌حاضرتسهيلات اجاره ‌به‌شرط‌تمليك‌ودرصورت‌فراهم بودن‌شرايط لازم درموارد ذيل قابل اعطا مي باشد .
1ـ  خريد مطب براي پزشكان
2ـ  خريد دفاتر وكالت
3ـ خريد محل براي دفاتر اسناد رسمي
4ـ  خريد محل براي مراكز آموزشي ( مدارس غير انتفاعي ).
5ـ  خريد محل براي واحدهاي توليدي
6- خريد محل كار براي كسبه وصنوف

براساس اين گزارش  روش اجاره به شرط تمليك بعنوان يكي از ابزارهاي مهم بانكي تلقي ميگردد كه بر اساس نياز مبرم سيستم بانكداري به استفاده از آن در تخصيص منابع مالي ابداع گرديده و طبيعتاً مانند ساير روش هاي بانكي ، مستلزم تكامل در گذر زمان مي باشد .  
اشارات مهم :

در ماده 12 قانون عمليات بانكي بدون ربا كه در سال1362 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است ، قانونگزار يكي از شيوه هاي  اعطاي تسهيلات يا تخصيص منابع  را اجاره بشرط تمليك دانسته است .

براساس اين گزارش در مورد سابقه تاريخي اجاره بشرط تمليك در حقوق ايران اطلاعات خاصي در دست نيست ولي ظاهراً ورود اين روش به نظام حقوقي و قانونگزاري ما از قانون ياد شده شروع گرديده و پس از آن نيز بين عامه مردم گسترش فراواني داشته است و امروزه آنچه

تحت عنوان ليزينگ براي واگذاري ماشين آلات مختلف و بويژه وسايل نقليه شهرت يافته ، با اين قرارداد انجام مي شود .  
مضافاً در همان ماده بدون اينكه از اجاره بشرط تمليك تعريف مشخصي ارايه شود ، آمده است :

براساس اين گزارش  بانك ها مي توانند به منظورايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي ، كشاورزي ، صنعتي و معدني ، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد اومبني بر انجام اجاره بشرط تمليك و استفاده خود ، خريداري و به صورت اجاره بشرط تمليك به مشتري واگذار كنند.  

ضمناً در ماده 57 آيين نامه فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا در تعريف اجاره بشرط تمليك آمده است :

 اجاره بشرط  تمليك عقد اجاره اي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.

اين گزارش مي افزايد :به اعتبار ماهيت اين عقد كه ، تملك نهايي مورد اجاره در پايان مدت اجاره توسط مستاجر طي آن شرط شده و عطف به عبارت ذيل ماده 57 و 64 آئين نامه قانون عمليات بانكي بدون ربا كه تاكيد نموده :   

 الف )"در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد،(مستاجر) عين مورد اجاره را مالك گردد"

ب) "در قرارداد اجاره بشرط تمليك بايد شرط شود كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مال الاجاره ، در صورتيكه تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عين مورد اجاره در مالكيت مستاجر در آيد"

چنين برداشت ميشود كه :  

 در پايان مدت اجاره و عمل به شرايط ويژه آن ، مورد اجاره خود به خود و بدون نياز به اقدام ديگري به مالكيت مستاجر در مي آيد و نيز ميتوان جهت انجام اين كار اقدام عملي نيز نمود .  

بنابر اين به صورت اجمالي ميتوان گفت ، اجاره بشرط تمليك به استناد برداشت ها ي ذيربط ، در اشكال ذيل اجرا  مي شود:  
1) تقسيم بندي  اول :
 
الف) شرط تمليك مندرج در قرارداد شرط عملي بوده يا بعبارتي  موجر متعهد است در پايان دوره اجاره  نسبت به انتقال مورد اجاره به مستاجر عمل نمايد . لذا تا هنگامي كه موجر مالكيت  مورد اجاره را به مستاجر منتقل نكرده ،   مستاجرحقوق مالكيت را نداشته و فقط
منافع ناشي از تعهد موجر به انتقال مالكيت را در دست دارد.
 
 ب) شرط تمليك مندرج در قرارداد  شرط نتيجه بوده يا بعبارتي در پايان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به ساير شرايط مندرج در عقد، مالكيت عين مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل مي شود ، بدون اينكه نيازي به اقدام عملي از سوي موجر يا مستاجر باشد و اگر هم رعايت تشريفاتي در اين زمينه لازم باشد (همانند تنظيم سند)  اين تشريفات براي مسجل نمودن انتقال قبلي است .

براساس اين  گزارش يادآوري ميگردد كه انواع ديگري از اجاره بشرط تمليك مانند اجاره همراه با وعده يك طرفي فروشنده  ،  اختيار  مستاجر به انتخاب بيع يا اجاره مجدد  و اجاره ناگزير به تمليك بدون اختيار مستاجر نيز دربرخي نقاط ديده ميشود .
 
2) تقسيم بندي دوم   

  در پايان مدت اجاره مالكيت مورد اجاره ، خود به خود(اعم از اينكه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل) به اجاره گيرنده منتقل نمي شود و انجام اين امر مستلزم اعمال اختيار و انتخاب(Option) از طرف مستاجر است .  
 
*  لازم به ذكر است ، در ايران بنابر تقسيم بندي نوع اول اقدام ميگردد  .
 
نظر كارشناسان در خصوص ماهيت اجاره بشرط تمليك :  
 
 ● نظريه اجاره بودن عقد اجاره بشرط تمليك
 
 آنچه كه دربادي امر در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك به ذهن متبادر مي گردد آن است كه اين عقد
 ماهيتاً يك عقد اجاره است . عقد اجاره اي كه در آن شرط ويژه اي نيز وجود دارد و اگرچه اين شرط از اهميت

 بسزايي برخوردار است ولي اين شرط نسبت به عقد اجاره هويتي فرعي و تبعي دارد و نمي تواند بر ماهيت عقد اصلي تاثير گذاشته و آن را دچار تغيير سازد.  لذا اجاره دهنده كماكان مالك عين مستاجره باقي مي ماند و فقط منافع عين به مستاجر واگذار مي شود.  
ماده 57 آيين نامه اجرايي قانون عمليات بانكي بدون ربا، تعريف اجاره بشرط تمليك را بااين مقدمه شروع مي كند:  عقد اجاره اي است كه .......... و چنين توصيفي بزعم برخي در واقع قصد قانونگزار مبني بر تعيين ماهيت اين عقد را بيان مي كند و لذا در هر جايي كه در مورد اجاره بشرط تمليك با مشكل مواجه شده و يا در تحليل روابط طرفين دچار ترديد گشتيم بايستي به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدني مراجعه كنيم .

براساس اين گزارش واقعيت آن است ، همان گونه كه پيروان اين نظر معتقدند تمليك مشروط در عقد آنچنان كه جنبه تبعي و فرعي ندارد. در بيشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشي براي رسيدن به هدف اصلي است . اين نظريه با تكيه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضيه را خيلي ساده و آسان ديده و بدنبال تحليل دقيق روابط طرفين نيست و فقط از عنوان اجاره كه در اسم اجاره بشرط تمليك وجود دارد جهت تحليل ماهيت حقوقي آن استفاده مي كند ولي ترديدي نيست كه مسائلي كه در وراي ظواهر وجود دارد نيز تعيين كننده و مهم هستند و در هر تحليلي توجه به قصود

مشترك طرفين و هدف آنها از انعقاد عقد بسيار مهم و اساسي است .
 
 ● نظريه بيع بودن اجاره بشرط تمليك
 
طرفداران اين نظر معتقدند كه براي تعيين ماهيت عقد بايستي قصد واقعي طرفين را احراز كرد. در اجاره بشرط تمليك هدف اصلي فروش كالا است و اجاره مقدمه آن قرار مي گيرد . لذا آنچه كه واقع شده بيع است و اجاره سرپوشي براي تقسيط ثمن و وثيقه گرفتن مبيع است، كه مي توان آن را بيعي با شرط فاسخ معلق دانست كه مفيد انتقال مالكيت از زمان عقد است و يا بيعي معلق كه انتقال مالكيت منوط به پرداخت آخرين قسط است كه مالكيت در پايان مدت و يا پرداخت آخرين قسط منتقل مي شود.  طرفداران اين نظر در واقع به تحليل نيت واقعي طرفين و بويژه مستاجر پرداخته اند و آنچه كه از وراي ظاهر الفاظ مي بينند، فروش اقساطي مالي است كه فروش آن به دلايلي در اين قالب جاي گرفته است . لذا اقساط مال الاجاره نه معادل اجاره بهاي واقعي مال بلكه معادل اقساط ثمن معامله به اضافه سود يا بهره هاي متعلقه مي باشد و در واقع قرارداد نوعي فروش اقساطي است كه فروشنده براي داشتن تضمين بيشتر آن را در اين قالب انجام مي دهد .    
 

● نظريه سوم :

 برخي عقد اجاره رابين طرفين معتبر دانسته و آثار اجاره را بر آن بار مي كنند ولي در مقابل اشخاص ثالث ، آن را بيع تلقي مي كنند .   
براساس اين گزارش البته مشخص نيست كه چگونه مي توان ماهيت عقد واحد را به دو اعتبار مختلف تحليل كرده و نتايج متفاوتي از آن استخراج كرد، مساله اي كه ظاهراً با مباني حقوقي ما نيز چندان سازگار نيست . عقد يا اجاره است يا بيع و هر كدام آثار و نتايج متفاوتي دارند و نمي توان مرزهاي اين دو را از بين برد. تحليل و تفسير ماهيت عقد بايستي از درون خود عقد نشات بگيرد نه به اعتبار روابط آن با اشخاص ثالث  .

● نظريه چهارم :

اين گزارش مي افزايد :برخي نيز بر اين باورند كه بين جايي كه شرط مندرج در عقد، شرط نتيجه است يا غير آن ، قائل به تفكيك گرديم ، اگر شرط نتيجه در عقدوجود داشت ، آن را بيع بدانيم و اگر شرط فعل بود بهمراه اختيار مستاجر براي تملك مبيع ، آن را اجاره بدانيم كه همراه با يك وعده يك طرفي بيع است .

گفتني است  اين نظر گرچه از نظريه پيشين منطقي تر و قابل دفاع تر است و در واقع با توجه به شرايط ويژه متفاوت عقد، ماهيت حقوقي آن را تجزيه و تحليل كرده و نتايج متفاوتي مي گيرد و مساله تحليل از درون خود عقد و شرايط ويژه آن نشات مي گيرد ، كه به نظر ما در اينجا هم آنچه از نظر دور مانده ، قصد واقعي طرفين است . همان گونه كه قبلا اشاره شد در هر تحليلي بايستي قصد واقعي و نيت مشترك طرفين نيز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.
 

نكات قابل توجه ، تعمق  و بررسي  

● در تعيين و تشخيص ماهيت هر عمل حقوقي بايستي به قصد واقعي طرفين و همچنين واقعياتي كه آن عمل را احاطه كرده است و همچنين شرايط و آثار ويژه آن توجه داشت .   

● ماده 57 آئين نامه قانون عمليات بانكي بدون ربا، اجاره بشرط تمليك را بعنوان عقد اجاره تعريف و توصيف كرده است  اين تعريف درمتن قانون نيامده بلكه در آئين نامه اجرايي آن مندرج است.  

●مبلغي كه به عنوان اجاره تعيين گرديده و در قرارداد اجاره بشرط تمليك ذكر مي شود، براساس قيمت نقدي كالاها به اضافه بهره آنها و با تقسيم آن بر كل مدت قرارداد محاسبه و تعيين مي شود.

انتهای پیام/