از تیر‌ پارسال تا پایان شهریور‌ متوسط قیمت این اوراق در محدوده قیمتی ۵۵ تا ۶۰ هزار تومان در‌حال نوسان بود؛ اما از ابتدای مهر‌ متوسط قیمت این اوراق روند رو به رشد خود را آغاز کرد به‌نحوی که در تاریخ اول اسفند به ۱۷۴ هزار تومان رسید.

متوسط قیمت این اوراق نسبت به ۲۰ شهریور‌ که متوسط قیمت اوراق تسه ۵۶ هزار تومان بود، در بازه زمانی بیش از ۵ ماه، حدود ۲۱۰ درصد رشد را تجربه کرد؛ درصورتی که در همین بازه زمانی، شاخص کل بازار سهام بیش از ۱۴ درصد افت داشته است.

در پی این افزایش قیمت، بانک مسکن برای مقابله با افزایش قیمت در آذر‌، طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد هزینه خرید اوراق تسه، ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است؛ به طوری که به گفته آقای محمدحسن علمداری عضو هیئت مدیره بانک مسکن، متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق، برای دریافت این تسهیلات می‌توانند تنها برای دریافت ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند و ۵۰ درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آن ها پرداخت می‌شود.

آقای علمداری گفت: میزان اوراق صادره و اوراق تسه موجود در بازار که ۱۶ و نیم میلیون است، نمی‌توانست بر میزان افزایش تاثیر بگذارد که به نظر می‌رسد بیشتر بحث سوداگری و سودجویی باشد؛ به همین دلیل برای اینکه آرامش به بازار برگردد، ۵۰ درصد تسهیلات را بدون سپرده پرداخت می‌کنیم. فرابورس با هماهنگی بانک مسکن، عرضه اوراق را افزایش می‌دهد و محدودیت‌هایی برای خرید و فروش اوراق غیرمصرفی به وجود می‌آید تا عرضه بیشتر شود.

عضو هیئت مدیره بانک مسکن می‌گوید: قیمت اوراق باید بین خریدار و فروشنده واقعی منطقی باشد، چون تعادلی بین آن‌ها برقرار است؛ اما گاهی عوامل غیر از خریدار و فروشنده واقعی، در بازار دخیل می‌شوند که این امر باید یا از طریق کاهش خریداران یا از طریق افزایش عرضه، منطقی شود که به موجب اقدام اخیر، ۵۰ درصد متقاضیان غیرواقعی کاهش می‌یابد.

در ابتدا مدت استفاده از این طرح یک ماه بود؛ اما با اعلام بانک مسکن تا پایان اسفند تمدید شد.

بر اساس بخشنامه ابلاغی بانک مسکن به شعب این بانک در این زمینه، نرخ سود تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده و جعاله تعمیر بدون سپرده ۱۸ درصد بوده و حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده مذکور ۹۶ ماه معادل ۸ سال است. حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات جعاله مسکن بدون سپرده مذکور نیز ۶۰ ماه معادل ۵ سال خواهد بود.

براساس اعلام بانک مسکن متوسط قیمت اوراق ممتاز در ۱۴۰۱  طبق جدول بالا، ۱۴۵ هزار و ۲۱۸ تومان است.

آقای کوروش آسایش، کارشناس بازار سرمایه در رابطه با افزایش قیمت اوراق مسکن به سوالات زیر پاسخ داد.

دلیل افزایش قیمت اوراق مسکن چیست؟

آقای آسایش: یک دلیل این است که در پارسال، بازدهی سپرده‌گذاری برای کسانی که سپرده‌گذاری کرده و اوراق دریافت می‌کنند و در نتیجه طرف عرضه، کاهش یافته بود. از سوی دیگر با توجه به فرآیند قیمتی بازار مسکن و ایجاد تقاضا در املاک کوچک و ارزان قیمت، تقاضای این اوراق افزایش پیدا کرد. این دو عامل باعث شدند تا عرضه و تقاضای این اوراق روی تابلوی فرابورس تا دو برابر افزایش پیدا کرد و این مسئله سبب بروز مشکل برای کسانی شد که قصد دریافت تسهیلات را داشتند.

یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت اوراق تسه، وام‌های دولتی است که برای زوج‌ها و مجرد‌ها به ترتیب ۴۸۰ میلیون و ۲۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد و در نهایت موجب افزایش تقاضا در بخش‌هایی از مسکن شد و برای تامین مبلغ خرید مسکن تقاضا برای این نوع اوراق افزایش پیدا کرد.

در چند ماه گذشته پول به سمت اوراق با درآمد ثابت رفته و تقاضا برای آن افزایش پیدا کرده؛ به همین دلیل می توان افزایش تقاضا برای این اوراق را یکی از عوامل بالا رفتن ارزش آن دانست. حذف نوسان گیری روزانه روی این اوراق یکی از اقدامات فرابورس است؛ به همین دلیل متقاضی نمی‌تواند عملیات خرید و فروش اوراق خود را در یک روز انجام دهد.

این افزایش قیمت چه تاثیراتی خواهد داشت؟

آقای آسایش: افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن منجر به افزایش بهره آن خواهد شد. ارزش معاملات اوراق تسه از ابتدای سال تاکنون به بیش از ۲ هزار و ۶۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به پارسال حدود ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده و از مرداد تاکنون ارزش معاملات و تقاضا برای این اوراق بیشتر شده است.

از مرداد و شهریور که دولت سیزدهم کار خود را آغاز کرد، قیمت اوراق تسهیلات مسکن از حدود ۶۰ هزار تومان رشد چشمگیری را تجربه کرد. این افزایش قیمت در ابتدا به سیاست اقتصادی که همان انقباضی است مربوط می‌شود. برای بهبود وضعیت این بازار بانک مرکزی ۵۰ درصد از تسهیلاتی را که افراد دریافت می‌کنند، معاف از خرید اوراق کرده؛ از طرفی هم فرابورس حجم مبنای این اوراق را تغییر داده است.

براساس آمار‌های یک سال گذشته میزان عرضه و تقاضا همخوانی ندارند و میزان عرضه نسبت به تقاضا بسیار کم است. اکنون یک سوم اوراق با نرخ بیش از ۳۰ درصد به فروش می‌رسد و در آینده‌ای نزدیک، با توجه به اقدامات انجام شده به یک نقطه تعادلی بین میزان عرضه و تقاضا خواهیم رسید.

برای درک بهتر این موضوع می‌توانیم تبعات افزایش قیمت اوراق تسه را از منظر نرخ موثر وام برای وام‌گیرنده مورد بررسی قرار دهیم. براساس اعلام بانک مرکزی نرخ سود تسهیلات حدود ۱۸ درصد تعیین شده؛ اما تجزیه و تحلیل کارشناسانی مثل آقای مهدی قلی‌پور کارشناس بازار سرمایه در این زمینه نشان می‌دهد که نرخ موثر این وام برای وام گیرنده، به حدود ۳۴ درصد رسیده است.

آقای قلی‌پور گفت: افزایش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن عامل اصلی رشد قیمت این اوراق است. نرخ تسه‌ها با توجه به نرخ تسهیلات در سیستم بانکی و نیز عرضه و تقاضای این اوراق مشخص می‌شود. اکنون نرخ سود اسمی تسهیلات مسکن با توجه به نوع ملک (اینکه تسهیلات مرتبط با بافت فرسوده باشد یا نه) ۱۶ و ۱۷.۵ درصد است. اگر قیمت‌های اوراق تسه را بین ۱۰۰ هزار تا ۱۴۰ هزار تومان در نظر بگیریم، نرخ بهره تسهیلات دریافتی با خرید اوراق تسه به شرح زیر خواهد بود.

این کارشناس بازار سرمایه می‌گوید: در یک سال گذشته حداقل قیمت اوراق تسه ۵۵ هزار تومان و حداکثر آن ۱۸۳ هزار تومان بوده که رابطه مستقیمی با سطح نرخ‌های وام دهی و عرضه و تقاضای مسکن داشته و پس از به اوج رسیدن قیمت تسه در اسفند تا سطح ۱۸۳ هزار تومان، نرخ‌ها تا ۷۰ هزار تومان در فروردین کاهش یافته بود، ولی از ۲۴ فروردین با رشد تقریبا دو برابری به ۱۴۰ هزار تومان رسیده است.

به گفته او، افزایش نرخ اوراق تسه هزینه‌های تسهیلات مسکن را افزایش خواهد داد و در عرضه و تقاضای وام مسکن موثر خواهد بود. هر چقدر انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات وجود داشته باشد، خریدار اوراق امتیاز حاضر به هزینه بیشتری خواهد بود، ولی نباید انتظار داشت که نرخ اوراق تسه به حدی افزایش یابد که نرخ سود نهایی وام مسکن را به بیشتر از ۲۵ درصد برساند.