به گزارش مجله شبانه باشگاه خبرنگاران،  زندگی شهری امروز شرایط خاصی را برای ساکنان شهرهای بزرگ به وجود آورده است؛ از یک طرف روابط همسایگی کمرنگ‌تر شده و همسایه‌ها همدیگر را نمی‌شناسند و از طرف دیگر ارتباط میان واحدهای یک آپارتمان همسایه‌ها را از نظر تامین هزینه های مشترک در شرایطی به هم پیوند زده است.

در چنین شرایطی حل برخی اختلافات در خصوص مشکلات مالی دردسرهایی به دنبال خواهد داشت. معمولا این روابط مالی در قالب پرداخت سهم شارژ ساختمان تنظیم می‌شود. در ادامه در گفت‌وگو با کارشناسان نحوه محاسبه سهم شارژ و مطالبه آن بررسی می‌شود.

محاسبه شارژ ساختمان

بهنام عباسي، مدرس دانشگاه در خصوص نحوه تعیین سهم هر واحد از شارژ ساختمان می‌گوید: مستندا به ماده 23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره ذیل، مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزیینات قسمت‌های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.

چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مزبور را پرداخت و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه کنند.

تکلیف پرداخت شارژ ساختمان

يك وكيل دادگستري درباره تکلیف ساکنان آپارتمان در پرداخت سهم شارژ مي‌گويد: هزينه‌هاي عمومي ساختمان را كه به وسيله مجمع عمومي ساختمان تعيين شارژ می‌گویند و مالكين مكلفند اين هزينه‌هاي مشترك را هر ماهه مطابق مصوبات پرداخت كنند.

روح الله عظيمي توضیح می‌دهد: چنانچه هر مالك يا استفاده كننده از ملك هزينه‌هاي مشترك تعيين شده را نپردازد هيات مديره يا مدير ساختمان مي‌تواند براي دريافت شارژ مربوطه از طريق تهيه و تنظيم و ارسال اظهارنامه رسمي از طريق مراجع قضايي آن را از مستاجر مستنكف مطالبه كنند.

چنانچه هر مالك يا استفاده كننده از ملكی هزينه هاي مشترك تعيين شده را نپردازد هیات مديره يا مدير ساختمان مي‌تواند براي دريافت شارژ با مراجعه به اداره‌ ثبت از طريق تهيه و تنظيم اظهار نامه رسمي اقدامات قانوني لازم را به عمل آورد.

بهنام عباسي مدرس دانشگاه نیز درباره پرداخت شارژ در ساختمان به «حمايت» مي‌گويد: با عنایت به ماده 10 مكرر قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره یک الحاقی به این ماده، در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طریق مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن هزینه‌ها مطالبه می‌شود.

و هرگاه مالک یا استفاده‌كننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار‌نامه سهم بدهی خود را نپرداخت، مدیر یا هیات مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری كنند و در صورتی که مالک یا استفاده‌كننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد كرد.

این وکیل دادگستری می‌گوید: چنانچه عدم ارایه خدمات مشترک موثر نباشد، مستندا به تبصره یک ماده 10 مکرر قانون مزبور، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند دادخواست خود را با عنوان مطالبه شارژ معوقه به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) ارائه کنند.

برخورد با همسایه لجوج

روح الله عظيمی کارشناس حقوقی در مورد تنبيه مالکي كه از پرداخت شارژ خودداري مي‌كند، ادامه مي‌دهد: اگر هر مالك يا استفاده‌كننده از آن ملك، هزينه‌هاي مشترك تعيين شده را نپردازد، هیات مديره يا مدير ساختمان مي‌توانند براي دريافت شارژ مربوطه از طريق تهيه و تنظيم و ارسال اظهارنامه رسمي از طريق مراجع قضايي، آن را از مستاجر مستنكف مطالبه كنند.

عظيمي ادامه می‌دهد: چنانچه مستاجر ظرف 10 روز هزينه مربوطه را پرداخت نکند، هیات مديره يا مدير ساختمان مي‌توانند به تشخيص خود، برق عمومي، آب گرم، تهويه مطبوع و يا گاز را نسبت به مستاجر ممتنع قطع کنند.

چنانچه همزمان با اين اقدام، مستاجر مبادرت به تسويه‌حساب با هیات مديره کند، مدير ساختمان مي‌تواند از طريق اداره ثبت منطقه مربوطه اقدامات اجرايي را عليه مستاجر مستنكف مطابق اجراي اسناد رسمي به عمل آورد و چنانچه به هر دليلي قطع خدمات مشترك مستاجر ممتنع ميسر نباشد، مدير ساختمان مي‌تواند از طريق مراجعه به مراجع قضايي مربوطه نسبت به قطع برق، آب گرم يا گاز و امثال آن اقدام کند و تا هر زماني كه مستاجر نسبت به تسويه‌حساب خود با هيات مديره اقدام نكند قطع اين خدمات استمرار دارد، مگر اينكه مستاجر مستنكف با مراجعه به مراجع قضايي دستوري براي وصل آن از مرجع قضايي دريافت كند.

خلیل بهرامیان یک وكيل پايه يك دادگستري دیگر در خصوص نحوه مطالبه شارژ از همسایه مستنکف می‌گوید: اگر مستاجری از پرداخت شارژ خودداری کند، با توجه به قانون تملک آپارتمان‌ها مدیریت ساختمان می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف آن منطقه و تهيه و تنظيم اظهار‌نامه رسمي مستاجر مستنكف را مجبور به پرداخت بدهی خود کند.

در صورتی که بدهی مستاجر ممتنع تا سقف پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان به شورای حل اختلاف همان منطقه مراجعه می‌کند و چنانچه مبلغ شارژ مستاجر مستنکف بیش از پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان باید از طریق مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه شارژ را کند.

چنانچه هر مالكي از پرداخت شارژ خود خودداری کند، فقط مديریت ساختمان این اختیار را دارد که راسا آن واحدی را که از پرداخت شارژ خودداری می‌کند با قطع آب، گاز یا برق تنبیه کند.

نحوه وصول شارژ ساختمان از طریق اجرای ثبت روح‌الله عظيمي وکیل دادگستری، در ادامه به تکالیف دفاتر اسناد رسمی در این خصوص اشاره می‌کند و می‌گوید: دفاتر اسناد رسمي هنگام تنظيم قرارداد اجاره يا خريد يا فروش و امثال آنها مكلفند تسويه‌حساب ملك مربوطه را از مالك مطالبه كنند و مالك نيز مكلف است با مراجعه به هيات مديره برگ تسويه حساب را از هيات مديره دريافت و به دفاتر اسناد رسمي ارايه دهد يا اينكه هنگام تنظيم سند رسمي در خصوص موارد فوق ذي نفع قرارداد تنظيمي بدهي‌هاي مربوط را تقبل کند.

عظيمي متذكر مي‌شود: با توجه به اينكه هزينه‌هاي مربوط به آسانسور جزو هزينه‌هاي مشترك ساختمان محسوب مي‌شود، همه مالكان آن مجموعه مطابق مصوبات مجمع عمومي موظفند نسبت به پرداخت هزينه‌هاي مربوط به آسانسور اقدام کنند. مالك ملك اگر هم از آسانسور استفاده نكنند مكلف به پرداخت هزينه‌هاي مربوط به تعمير و نگهداري آسانسور است. به طور کلی تمام افراد ساکن یک ساختمان موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به شارژ، تعمیر یا نگهداری آسانسور هستند، حتی اگر هم از آسانسور استفاده نکنند.

وی اضافه می‌کند: در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد ابتدا از طريق مدير ساختمان يا هيات مديره اعتراض خود را اعلام مي‌كند، چنانچه اعتراض وي پذيرفته نشود مستاجر مي‌تواند به منظور پيگيري اعتراض خود به مراجع قضايي مربوطه مراجعه كند.

بهنام عباسي وکیل دادگستری در خصوص این موضوع که بنگاه‌های املاک برای تنظیم قرارداد اجاره یا بیع حتماً باید مفاصا‌حساب مستأجر یا مالک را از وی با امضای مدیر ساختمان مطالبه کنند، مي‌افزايد: با عنایت به ماده 12 قانون تملک آپارتمان‌ها دفاتر اسناد رسمی موظفند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌علیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند بنابراین با عنایت به صراحت ماده فوق‌الذکر بنگاه‌های املاک الزامی برای دریافت مفاصا‌حساب براین تنظیم قرارداد ندارند.

اعتراض مالکان به تصمیمات هیات مدیره عباسي در خصوص اين پرسش كه در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد از چه طريقي بايد موضوع را پيگيري كند، توضیح می‌دهد: مستنداً به ماده 24 قانون تملک آپارتمان‌ها ابتدائاً هر یک از شرکا می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را کند و در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه کند.

بهرامیان نیز در ادامه تاکید می‌کند: در صورتی که مستاجر نسبت به تصمیمات مدیر ساختمان معترض باشد، باید اعتراض خود را با هیات مدیره ساختمان مطرح کند تا هیات مدیره پیگیر آن باشد. چنانچه درخواست یا اعتراض آن مستاجر مربوط به مسایل مالی باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند و اگر سوءاستفاده مالی باشد، با مراجعه به دادگاه اعتراض خود را مطرح می‌کند.