به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، نرخ ارز از جمله دلار یکی از عوامل مهم تاثیرگذار در اقتصاد کلان کشور است.این در حالیست که قیمت مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیاز جوامع بشری به طور مستقیم و غیر مستقیم از وضعیت اقتصادی کشور می‌پذیرد .بنابراین نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن موثر است. ضمن اینکه بازار مسکن و ارز در جذب نقدینگی با یکدیگر رقابت می‌کنند و تقاضای سوداگرانه برای سرمایه‌گذاری در این دو بخش بیش از سایر بخش‌های اقتصاد کشور است.

تعیین سقف معین برای قیمت مسکن و اجاره بها امری محال است

غلامرضا کیامهر کارشناس مسکن و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار مسکن ، اظهار کرد:در زمان صحبت سیف رئیس کل بانک مرکزی درباره پیش بینی کاهش قیمت دلار در دی ماه و اسفند ماه،نرخ آن روی مرز 4 هزار تومان بود اما اکنون ارزش معادل دلار به ریال به چهارهزار و 800 تومان رسیده است.

وی ادامه داد: رئیس جمهور هم از کاهش نرخ دلار در ماه های بهمن و اسفند خبر داده بود.اما قیمت فعلی این ارز نشان می دهد که صورت مسئله مسئولان ذی ربط در این باره اشتباه بوده است و دلار روند صعودی دارد.

کیامهر تصریح کرد:نمی دانم سیف و روحانی بر چه اساسی به این نتیجه رسیده اند که در ماههای بهمن و اسفند نرخ دلار کاهش می یابد.

کارشناس مسکن و شهرسازی افزود:بر این باورم که در فصل تابستان به علت تعطیلی مدارس و در ماههای بهمن و اسفند که مشرف به تعطیلات عید نوروز است به سبب برنامه ریزی های صورت گرفته از جانب عده ای برای مسافرت های خارج از کشور ،با افزایش تقاضای ایجاد شده برای دلار ،به تبع قیمت آن نیز افزایش خواهد یافت.چرا که توازن بین عرضه و تقاضا بر هم می خورد.

وی با بیان اینکه اقتصاد کشور به شدت ارز و دلار محور است،اضافه کرد:بیشتر تولیداتمان متکی به واردات مواد اولیه ،مواد واسط ،تجهیزات و ماشین آلات است.به عبارتی فاقد صنعت و تولیدی هستیم که صفر تا صد آن متعلق به خودمان باشد.

کیامهر گفت:این در حالیست که کشورهای پیشرفته صنعتی مانند انگلیس ،چین ،ژاپن ،کره ،آمریکا و ...در صنعت وتولید کاملا بومی و داخلی عمل می کنند.

وی با بیان اینکه 80 درصد از مواد مورد نیاز تولید یک محصول از بازار خارجی وارد می شود،تصریح کرد:این واردات از طریق دلار صورت می گیرد،بنابراین با افزایش واردات به صعود قیمت دلار دامن می زنیم.

کارشناس مسکن و شهرسازی درباره دیگر اثر واردات بیان کرد: طبیعی است که با افزایش قیمت دلار،تولیدکننده ریال بیشتری برای خرید این ارز به منظور واردات مواد اولیه مورد نیاز تولید محصول خود پرداخت کند.با واردات مواد اولیه برای تولید محصول و کالای واسطی که تولید کننده ناچار به واردات آن است،قیمت تمام شده محصول افزایش می یابد.

کیامهر ادامه داد:با افزایش قیمت تمام شده محصول ،قدرت رقابت محصولات تولیدی حتی در برابر اجناس بنجلی مثل کالاهای چینی، کاهش می یابد.البته تداوم این امر باعث گرانی مواد غذایی همچون حبوبات ،سبزیجات ،گوشت ،مسکن و ...می شود.

وی بیان کرد:به عبارتی تلاطم بازار ارز بر تمامی کالاها ،محصولات ،خدمات اساسی ومورد نیاز مردم تسری می یابد.برای مثال وقتی سازنده مسکن به علت افزایش نرخ دلار با افزایش و سنگینی سبد هزینه صرف شده خود در این باره روبرو می شود ،به طور طبیعی اقدام به افزایش قیمت مسکن می کند.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:دولت و بانک مرکزی باید به هر طریقی و قبل از آنکه دیر شود بین عرضه وتقاضای دلار در بازار تعادل ایجاد کنند در غیر این صورت ضربات مهلکی به صنعت ،اقتصاد و وضعیت زندگی اکثر مردم وارد خواهد شد.

کیا مهر درباره امکان همسان سازی نرخ مسکن بیان کرد:از آنجایی که مسکن به وسیله بخش خصوصی ساخته می شود و در هر منطقه ای از کشور مطابق با سطح هزینه ها و قیمت ها نرخ اجاره بها و خرید و فروش مسکن متفاوت است ،امکان همسان سازی در این باره وجود ندارد.

وی با بیان اینکه تنها در کشورهای سوسیالیستی به علت نقش و تصمیم گیری دولت در خانه سازی و نرخ گذاری آن ،همسان سازی نرخ مسکن وجود دارد،و این موضوع حتی در کشورهایی چون کانادا،اروپا و آمریکای شمالی هم دیده نمی شود،افزود:از آنجایی که دولت در خانه سازی نقشی ندارد بنابراین نمی تواند در قیمت گذاری وهمسان سازی آن نیز دخالتی داشته باشد.به عبارتی در کشور ما وجود مثلث سه گانه اقتصاد آزاد ،تعاونی و دولت مانع از همسان سازی خواهد شد.

کارشناس مسکن و شهرسازی تصریح کرد:همانطور که هزینه زندگی در شهرهای کوچک کمتر از زندگی در کلان شهرهایی همچون تهران است ،بنابراین این امری طبیعی است که نرخ مسکن در مناطق مختلف متفاوت باشد.

کیامهر تصریح کرد:نمی توان لباس واحدی برتن قیمت مسکن کرد و آن نرخ واحد را در سراسر کشور به مرحله اجرا رساند.به عبارتی همسان سازی قیمت مسکن محال است.چراکه قیمت مسکن در اختیار مالک و تابع عرضه و تقاضاست(قیمت مسکن تابعی از قدرت خرید مردم است).

وی با اشاره به رشد قیمت مسکن به شکل درصدی گفت:اگر قیمت مسکن افزایش یابد ،این موضوع خود را در سرتاسر کشور نشان می دهد،اما با این تفاوت که میزان درصد افزایش یافته به نسبت شهرهای مختلف ،متفاوت است.

کارشناس مسکن و شهرسازی درباره قیمت های متفاوت مسکن در یک منطقه واحد ،تصریح کرد:این قیمت ها با توجه به کیفیت مسکن ساخته شده اعلام می شود.به تبع ،کیفیت مسکن ساخته شده برای طبقه مرفه جامعه با خانه ساخته شده برای قشر متوسط جامعه در یک منطقه وحتی یک محله و کوچه متفاوت خواهد بود.

کیامهر بیان کرد:اجاره بها نیز تابعی از قیمت مسکن است.برای مثال وقتی قیمت یک خانه برای صاحبش یک میلیارد تمام شده است به تبع و براساس همین، ارزش قیمت اجاره بهای آن را نیز تعیین خواهد کرد.

وی تاکید کرد:نه دولت ونه اتحادیه مسکن هرگز نخواهند توانست که قیمت استانداردی برای خرید و فروش مسکن و اجاره بها تعیین کنند.این موضوع بستگی به نظر سازنده و مالک آن دارد.چرا که مالکیت در نظام قانونی و دینی ما به رسمیت شناخته شده است و کسی نمی تواند صاحب اختیار ملک را وادار کند که براساس یک فرمولی خانه خود را به فروش رسانده و یا اجاره دهد.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:تنها راه حل کاهش قیمت مسکن ،همسان سازی و تعادل بخشیدن به نرخ آن؛عرضه چشمگیر و فراوان مسکن،افزایش درآمد و قدرت خرید مردم است.چرا که با تعادل بخشیدن به عرضه و تقاضا ،قیمت ها متعادل خواهد شد.

کیامهر با اشاره به وجود 2.5 میلیون خانه خالی از سکنه در کشور،افزود:اگر به طور میانگین واحد خانوار را 4 نفر در نظر بگیریم،این میزان واحد خالی از سکنه می تواند 10 تا 11 میلیون نفر را خانه دار کند.اما چرا این اتفاق نمی افتد؟دلیل آن فقدان تمایل مالکان برای فروش نیست بلکه به این علت  است که قدرت خرید مردم کاهش یافته و قیمت ها رشد داشته است.به عبارتی رشد قیمت مسکن بیشتر از درآمد مردم است.

وی ادامه داد:قشر حقوق بگیر جامعه به هیچ وجه نمی توانند خود را با این قیمت ها تطبیق دهند ،از اینرو مشکل مسکن همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:برای مقابله با وجود خانه های خالی و جلوگیری از تشدید آنها ،دو سال قبل قانون خوبی در مجلس تصویب شد .براساس این قانون ،بعد از گذشت مدتی از ساخت خانه ،اگر مالک اقدام به فروش یا اجاره رسمی آن نکند،موظف به پرداخت مالیات خواهد بود.

کیامهر ادامه داد:این قانون عادلانه ومنطقی است و در صورت اجرا می تواند مقدار زیادی از یخ کمبود مسکن را در جامعه بشکند.

وی تصریح کرد:نمی دانم چرا مقامات ،مجلس ،دولت و سازمان امور مالیاتی که انواعی از فشارهای مالیاتی را بر کسب و کارها اعمال می کند ،دریافت مالیات از خانه های خالی را به اجرا در نیاورده اند؟

کارشناس مسکن و شهرسازی افزود:این قانون باعث می شود تا مالکان طمع کار و آنانی که دندان گرد کرده اند از ترس پرداخت مالیات مجبور به فروش و یا اجاره واحد خود به قیمتی منطقی شوند.

کیامهر تصریح کرد:چرا شخصی باید با بهره گیری از سرمایه های ملی همچون سیمان،تیر آهن و ... ضمن ایجاد ارزش افزوده و تبدیل آنها به مسکن ،به خالی نگه داشتن آن اقدام کند.این موضوع به معنای احتکار مسکن است.برای همین دولت می خواهد تا زمان خالی ماندن این خانه ها اقدام به اخذ مالیات کند.

کارشناس مسکن و شهرسازی بیان کرد:گویا قانون مالیات بر خانه های خالی سرنوشتی مشابه با قانون خصوصی سازی دارد.این قانون اگر اجرا شود مشکلات بسیاری را از درحوزه مسکن کشور مرتفع خواهد کرد.

کارشناس مسکن و شهرسازی گفت:تمامی موارد مطرح شده همانند زنجیره های متصل به هم هستند که در نهایت به نرخ ارز از جمله دلار منتهی می شود.بنابراین باید اذعان کرد که افزایش نرخ ارز برای اقتصاد ایران مصیبت بار و فاجعه آور است.

کیامهر بیان کرد:اگر دولت و بانک مرکزی هر چه زودتر راه حلی برای کشیدن ترمز نرخ ارز پیدا نکنند ،در آینده ای نزدیک شاهد تعطیلی بسیاری از واحدهای تولیدی و صنعتی کشور ، بازگشت دوباره تورم دو رقمی و رشد شدید قیمت ها خواهیم بود.

وی با بیان اینکه اختیار مسکن جز مالکش دست کسی  نیست،گفت:در هیچ جای دنیا سابقه ندارد که مسکن وارد بورس شود.مگر اینکه از نوع مجتمع های عظیم ساختمانی و شهرک هایی چون اکباتان باشد.

کارشناس مسکن و شهرسازی ادامه داد:وارد کردن یک مجتمع مسکونی 5 یا 10 واحده در بورس چه تاثیری دارد ،آنهم وقتی که با گذشت هر سال از عمر آن ،قیمتش به تناسب کاهش می یابد.

کیامهر افزود:معتقدم امکان اصلاح شرایط مسکن و زمین از طریق ورود آنها به بازار سرمایه و بورس وجود ندارد.چرا که این بازار خصوصی است و نمی دانم به چه ترتیبی می خواهند میلیون ها نفر مالک مسکن را وارد بورس کنند.

سه ابزار فشار قانونی برای پایان دادن به خانه های خالی 

ناصر موسوی لارگانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار مسکن، گفت: قیمت ارز با وعده و وعید کم و زیاد نمی‌شود. طبق وعده سیف رئیس کل بانک مرکزی بر اساس تجارب حاصل از سنوات گذشته امسال نیز اگر چه در دی ماه با افزایش قیمت ارز روبه‌رو بوده‌ایم اما در اسفند ماه با کاهش قیمت آن روبه‌رو خواهیم شد.

وی بیان کرد: در مجموع با کاهش قیمت ارز؛ قیمت مسکن، زمین و خودرو کاهش پیدا خواهد کرد. به عبارتی قیمت ارز ارتباط مستقیمی با موارد مذکور و در برخی موارد با طلا و سکه دارد.

موسوی لارگانی تصریح کرد: تعیین یک سقف مشخص برای قیمت مسکن بعید به نظر می‌رسد چرا که در جای جای نقاط کشور با قیمت‌های متفاوتی روبه‌رو هستیم. برای مثال قیمت مسکن در روستاها نسبت به شهرهای کوچک و قیمت این شهرها با کلانشهرها متفاوت است.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی ادامه داد: این تفاوت قیمت تا جایی ادامه یافته است که در محله‌های مختلی از کلانشهرها همچون تهران با تفاوت قیمت چشمگیری روبه‌رو هستیم از این رو امکان تعیین یک قیمت ثابت و مشخص برای مسکن وجود ندارد.

وی با بیان اینکه در نظر گرفتن  سقف قیمتی برای رهن و اجاره امکان‌پذیر است از قابل کنترل بودن این موضوع خبر داد و گفت: برای تحقق این موضوع علاوه بر مجلس باید دولت و اتحادیه مسکن ورود پیدا کند و نرخ مشخصی برای مناطق مختلف و شهرهای مختلف مشخص کند تا قیمت رهن و اجاره‌بها از این وضع  نابسامان  خلاصی یابد.

موسوی لارگانی گفت: صاحبان املاک به هر میزانی که می‌خواهند از مردم پول می‌گیرند. در صورت تداوم بی اعتنایی دولت ،مجلس و اتحادیه مسکن در حق بسیاری از اجاره‌نشینان اجحاف خواهد شد.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی درباره ابزارهای بازدارندگی موجود برای جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی افزود: چندی پیش قانون جامع مالیاتی بررسی شده و هم اکنون قانون مالیات و ارزش افزوده نیز در حال بررسی است تا با دریافت مالیات از خانه‌های خالی از این تشدید این موضوع جلوگیری کنند.

وی ادامه داد: وقتی خانه خالی درآمدی برای صاحبش نداشته باشد و در این حال مالک موظف به پرداخت مالیات شود، به خالی نگه داشتن خانه‌ اش ادامه نخواهد داد از این رو به اجاره، رهن و یا فروش آن اقدام خواهد کرد.

موسوی لارگانی تأکید کرد: معتقدم این موضوع باید جدی‌تر از قبل پیگیری شود.

عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی درباره همسان‌سازی قیمت رهن و اجاره در مناطق مختلف کلانشهری مانند تهران گفت: همسان‌سازی قیمت به صورت منطقه‌ای از جنوب تا شمال تهران امکان‌پذیر است اما مجلس باید از بعد نظارتی و سازمان‌هایی چون سازمان‌های بازرسی کل کشور، وزارت مسکن، راه و شهرسازی و اتحادیه مسکن باید برای تحقق و اجرای آن ورود کند.

وی بیان کرد: اما متأسفانه تاکنون دستگاه‌های ذیربط هیچ درخواستی از قانون گذار در این باره نداشته اند و این موضوع با وجود امکان اجرایی شدن همچنان مغفول مانده است.

لزوم تعادل بخشی مابین عرضه و تقاضا در بازار  مسکن 

علیم یار محمدی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرنگار مسکن،اظهار کرد: صحبت سیف رئیس کل بانک مرکزی مبنی بر کاهش قیمت ارز در اسفند ماه حرف قاعده‌مندی نیست چرا که اوضاع و احوال اقتصادی کشور پذیرای این ادعا نخواهد بود.

 عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بیان کرد: ارز ارتباط و اثر گذاری مستقیمی بر روی پول ملی کشورمان دارد همین موضوع به تبع باعث اثر گذاری ارز بر روی قیمت مسکن می‌شود.

 وی با اشاره به آشفتگی حاکم بر بازار مسکن بر اثر قیمت‌های متفاوت املاک، بیان کرد: برای سامان دهی این موضوع دولت باید نقش حاکمیتی خود را به درستی اجرا کند اما تا کنون جز نقطه ضعف در این زمینه شاهد روند دیگری نبوده‌ایم. این موضوع چنان قدمتی دارد که امکان ورود به آن تقریبا غیر ممکن است.

 یار محمدی ادامه داد: در ابتدا باید سیستم منسجمی‌ با نقش مدیریتی دولت ایجاد شود که تا کنون در این باره اتفاقی نیفتاده است. همچنین معتقدم برای سامان دهی این موضوع مسئولان زیربط‌ باید به شناور گذاشتن آن بپردازند تا خود عرضه و تقاضا سقف قیمتی مشخصی را تعیین کند.

 عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن انتقاد از نامناسب بودن وضعیت فعلی حاکم بر بازار مسکن افزود: با ادامه این روند فقیر همچنان بی خانه مانده و آن کسی که توانی دارد به هدفش خواهد رسید.

 وی با بیان اینکه برای جلوگیری از افزایش تعداد خانه‌های خالی اقدام مثمری‌ نکرده‌ایم ،افزود: با کسب آمار و اطلاعات دقیق شاید این چالش به تدریج با مکانیزم طراحی شده که بر اساس آن تمامی نقل و انتقالات در سیستم و سامانه املاک ثبت و ضبط می‌شود در آینده قابل مدیریت باشد.

 یار محمدی ادامه داد: اگر دستگاه‌های ذی ربط‌ مسئله را آزاد بگذارند و به ثبت اطلاعات کل مسکن در یک سامانه مبادرت ورزند‌ به تدریج معاملات‌ در چارچوب اطلاعات ضبط شده صورت گرفته و اثر خود را بر بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت. همچنین نمی‌توان از تاثیر مثبت این انسجام در مباحثی چون تورم صرف نظر کرد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: البته ورود به این مسائل پروسه خاص خود را می‌طلبد و علت ناموفق بودن برنامه ریزی‌ها برای سامان دهی قیمت مسکن نیز در این است که دخالت‌های برخی در این موضوع مانع از رسیدن به اهداف می‌شود.

 وی درباره ورود مسکن به بورس گفت: ورود به بحث بورس مکانیزم خاصی دارد ولی اکنون بخش مسکن ما به علت آماده نبودن زیر ساخت‌ها شرایط ورود به بورس را ندارد.

 یار محمدی ادامه داد: جایگاه ما در دنیا به نوعی است که باعث شده تمامی بازارهای کشور از جمله بورس متفاوت از سایر کشورها باشد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی افزود: با اینکه صنعت ما در بورس قرار دارد اما دستخوش مسائل خاصی شده است این موضوع در بخش‌های دیگر بورس از جمله کشاورزی و ... نیز تسری یافته است بنابراین با این اوصاف فکر می‌کنم با ورود مسکن به بورس ،آینده آن متفاوت از باقی موارد گنجانده شده در این بازار سرمایه نباشد.

 وی گفت: کارخانه‌های تولیدی، صنایع پتروشیمی‌ و بانک‌هایی که در بورس قرار دارند چه وضعیتی دارند، مسکن هم سرنوشت و فرجامی همانند آنها خواهد داشت.

گزارش از پریسا مهریان

انتهای پیام /