بازار رهن و اجاره مسکن در طول تمام سال فعال است اما فصل تابستان به دلایل مختلف ازجمله تعطیلی مدارس و عرف تاریخی، فصل اصلی جابه‌جایی برای مستأجران است از این رو در ماه های ابتدای سال برنامه های مختلفی برای کنترل بازار از سوی دستگاه های مختلف مطرح و اجرا می‌شود.

 بازار اجاره نیاز به نظارت دولت دارد

عده‌ای از اقتصاد‌دانان، لازمه ساماندهی بازار اجاره مسکن را حضور نظارتی دولت می‌‎دانند، آلبرت بغزیان کارشناس اقتصادی دراین‌رابطه گفته است: دولت باید معضل مسکن را جدی بگیرد و یک گروه را بدین منظور اختصاص دهد. دیگر کشور‌ها این راه‌حل را تجربه کرد‌ه‌اند و لذا امروز در اروپا اجاره‌بها به‌راحتی کنترل می‌شود.

این کارشناس حوزه اقتصادی با اشاره به این که موجران در پی سود هستند تا از حداکثر مال خود استفاده کنند، افزود: مستأجر در پی نرخ‌های پایین است و لذا در بازار عرضه و تقاضای مسکن به یک نرخ می‌رسیم که لزوماً منصفانه و عادلانه هم نیست.

بازار اجاره نیازمند عرضه واحد‌های جدید است

سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به خبر اعلام سقف اجاره‌بها در تهران و سایر شهرستان‌ها توسط دولت گفت: این تعیین سقف‌ها به‌صورت دستوری در حال اعمال است. اگر قرار بود این دستور اجرایی شود از سال ۹۹ تا به امروز باید در مجموع ۷۵ درصد افزایش قیمت داشته باشیم؛ اما این امروز میزان افزایش اجاره‌ها بسیار بیشتر است و تعیین سقف عملاً صورت نگرفت.

وی افزود: در سال‌های گذشته شاهد بودیم به طور غیررسمی گاهی ۱۰۰ درصد و بعضی نقاط ۲۰۰ درصد قیمت اجاره‌بها افزایش‌یافته است. به طور رسمی بر اساس اعلام آمار‌ها در سال ۹۹ بالای ۳۰ درصد و در سال دوم بالای ۴۰ درصد افزایش قیمت صورت گرفت و قطعاً امسال هم عدد ۲۵ درصد رعایت نخواهد شد.

وی تنها راه کنترل قیمت مسکن را عرضه گسترده مسکن دانست و اظهار کرد: باید تولید به‌اندازه‌ای باشد که مالک نتواند یکه‌تازی کند و فقط در این حالت می‌توان قیمت را کنترل کرد. با تعیین سقف ۲۵ درصد به‌صورت دستوری و بخشنامه نمی‌توان قیمت‌ها را کنترل کرد.

از طرف دیگر باتوجه‌به خروج بخش عمده تقاضا از بازار مسکن و افزایش جمعیت مستأجران در پی کاهش قدرت خرید، تقاضا در بازار اجاره کلان‌شهر تهران و دیگر شهر‌های بزرگ افزایش‌یافته است؛ در همین مورد کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که موجودی بازار مسکن و ساخت خانه‌های جدید بهتر است در خدمت عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای قرار بگیرد.

سیستم جدید برای اجاره‌داری می‌تواند بازار آشفته مسکن را ساماندهی کند؟

در سال‌های اخیر گاهی در رسانه‌ها از مدل نوین رهن و اجاره مسکن به‌عنوان راه‌‎حل وضعیت نابسامان بازار اجاره صحبت می‌‎شود؛ در همین راستا، سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با اشاره به‌ضرورت طراحی یک سیستم نوین اجاره‌داری می‌گوید: منظور از سیستم جدید اجاره‌داری، برنامه‌ریزی ساخت مسکن برای تأمین نیاز بازار اجاره است، به‌طوری‌که بازار مسکن به سمتی حرکت کند که نگهداری خانه‌های خالی از نظر اقتصادی به‌صرفه نباشد.

وی با اشاره به تجربه دیگر کشور‌ها در زمینه بازار اجاره مسکن، گفت: بخش زیادی از مسکن‌های موجود در بازار کشور‌های توسعه‌یافته توسط شرکت‌های حرفه‌ای و تخصصی نگهداری می‌شود و این شرکت‌ها تعداد بسیاری منزل برای اجاره‌دادن در اختیار دارند؛ حتی تعمیرات و نگهداری ساختمان‌ها نیز برعهده این شرکت‌ها است؛ و مردم به‌عنوان سهام‌دار این شرکت‌ها نه‌تنها مالک بخشی از این املاک هستند؛ بلکه از طریق عرضه این واحد‌ها در بازار اجاره سود کسب می‌کنند.

ساخت واحد‌های مسکونی باهدف مولد‌سازی آن‌ها در بازار اجاره

این کارشناس حوزه حکمرانی هوشمند افزود: در سیستم اجاره‌داری نوین به‌جای آنکه مالکان و یا سهام‌داران یک ملک به‌صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند، بخش خصوصی متخصص این نقش را بر عهده می‌گیرد. براین‌اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به بخش خصوصی مراجعه می‌کنند.

مدنی با بیان اینکه مداخله دولت در بازار مسکن باید در حوزه نظارت و قانون‌گذاری باشد، گفت: بازار رهن و اجاره به‌طورکلی نیاز به تنظیم‌گری و سیاست‌گذاری دارد؛ ولی باید به این مسئله توجه کرد که دولت نمی‌تواند نقش اجرایی در زمینه ساخت و عرضه مسکن در بازار داشته باشد.

وی با تأکید بر نقش شرکت‌های دانش‌بنیان در حل مسائل بازار مسکن افزود: این شرکت‌ها باتوجه‌به توان علمی خود می‌توانند در زمینه تولید مسکن با دولت و شرکت‌های عمرانی (انبوه‌ساز) همکاری کنند؛ این همکاری می‌تواند زمینه لازم برای اجرای سیستم نوین اجاره‌داری را تسهیل کند.

مدنی با اشاره به مزایای فروش سهامی مسکن به متقاضیان خرید ملک گفت: بخش زیادی از مردم توانایی خرید یک‌خانه کامل را ندارند؛ اما می‌توانند با بخشی از پس‌انداز خود وارد بازار مسکن شوند؛ این مسیر نه‌تنها می‌تواند موجب حفظ ارزش دارایی افراد شود؛ بلکه می‌تواند سرمایه‌های خرد مردم را برای مدیریت بازار اجاره مسکن هدایت کند.

بخش خصوصی متخصص می‌تواند بازوی اجرایی دولت در بازار مسکن باشد

این کارشناس حوزه حکمرانی هوشمند افزود: شرکت‌های دانش‌بنیان می‌توانند با استفاده از ابزار‌های در اختیار خود وضعیت بازار اجاره و رهن مسکن را متحول کنند. این شرکت‌ها با ارائه الگوی‌های علمی، شرایط ساخت مسکن متناسب با جمعیت کشور را مهیا می‎‌کنند؛ البته باید به این موضوع اشاره کنیم که ساخت و تولید مسکن تنها باید باهدف عرضه برای مصرف‌کننده نهایی اعم از خریدار و یا متقاضیان در بازار اجاره، طراحی و به‌کارگیری شود.

وی ضمن اشاره به اینکه تمرکز روی راه‌حل‌های کوتاه‌مدت در بازار مسکن، دولت را از حل صحیح مسئله دور می‌کند؛ گفت: متأسفانه سیاست‌گذاری مسکن در کشور ما دچار ساده‌سازی شده است؛ درحالی‌که ابعاد این مسئله فراتر از این است و زوایای اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی بیشتری را در برمی‌گیرد.

ضرورت استفاده هوشمندانه از ابزار‌های سلبی مانند مالیات در بازار مسکن

مدنی افزود: برای رفع مسائل بازار مسکن و اجاره‌بها، می‌بایست بخش خصوصی و دولت در کنار همدیگر قرار گیرند، دولت می‌تواند مسیر فعالیت شرکت‌های دانش‌بنیان را تسهیل کرده و تنها در بخش نظارتی فعال باشد؛ البته پیش از هر چیز لازم از قوانین حوزه ساخت و فروش مسکن بازنگری شود.

این کارشناس حوزه حکمرانی هوشمند با اشاره به اظهارات اخیر برخی مسئولان دررابطه‌ با تنظیم بازار مسکن گفت: همان‌طور که پیش‌ازاین اشاره کردم قطعاً حاکمیت در تنظیم بازار‌ها به‌خصوص مسکن نقش مهمی دارد؛ اما باید به این مسئله دقت کرد که ابزار‌های سلبی مانند پایه‌های مالیاتی تا زمانی کارایی دارد که به ریشه‌های مشکل اصابت کند. برخورد با دلالان و سودجویان ضروری است؛ اما نباید فراموش کرد که مسئله اصلی محدود بودن واحد‌های عرضه شده در بازار اجاره است.