طی سال های گذشته انجام معاملات قولنامه‌ای زمینه ساز ایجاد فساد و مشکلات بسیار زیادی در حوزه های مختلف به ویژه در حوزه عمرانی و مسکن شده است به طوری که همواره در دادگاه های کشور شاهد مراجعه کنندگان بسیاری به دلیل فریب خوردن در معاملات قولنامه ای بوده ایم. به طور مثال در شهرهای شمالی کشور زمین خواری و فروش اراضی به افراد رایج شده که این اقدام مشکلات زیادی برای هم وطنان به وجود آورده است.

حضرت آیت الله خامنه ای، رهبر معظم انقلاب در دیدار با رئیس و مدیران ارشد قوه قضائیه، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد دانستند و تاکید کردند باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

اعتبارزدایی از اسناد عادی و قولنامه‌ای باید هرچه سریعتر اجرایی شود

 سید احسان خاندوزی،‌ وزیر اقتصادی و دارایی دولت سیزدهم در این خصوص در فضای مجازی نوشت: از نکته راهبردی رهبر انقلاب درباره معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول کمال قدردانی را دارم. پیشتر در نامه به مجمع تشخیص مصلحت،‌ خواستار گره گشایی شده بودم. اعتبار زدایی از اسناد عادی و قولنامه ای،‌ علاوه بر شفافیت،‌ شرط اخذ مالیات از سوداگران و سفته بازی است و هدایت وجوه به سمت تولید.

اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی اصلی‌ترین ابزار نظارت برای کنترل بازار مسکن

همچنین مهرداد بذرپاش وزير راه و شهرسازی هم در این خصوص اعلام کرد: اسناد رسمی در معاملات اموال غیرمنقول رسمیت پیدا می کند و معتبر می شود و اسناد غیررسمی باید از مدار خارج شود. 

او خارج کردن اسناد غیررسمی از مدار معاملات مسکن را اصلی ترین ابزار کنترل بازار مسکن و اجاره عنوان و تصریح کرد: در معاملات چنانچه اسناد رسمی وجود نداشته باشند، رصد کردن املاک و مراحل خرید و فروش آن شفاف نیست. بدین معنا که نمی توان دریافت املاک به چه فردی با چه قیمتی فروخته و یا اجاره داده شده است. 

بذرپاش ادامه داد: زمانیکه اسناد رسمی ملاک‌عمل قرار بگیرد همه نهادهای نظارتی و تعزیراتی با اسناد رسمی نظارت و پایش را انجام می دهند و این اسناد، کنترل را برای مدیران اجرایی سهل می‌کند. 

همچنین وزیر راه و شهرسازی در صفحه شخصی خود در شبکه های اجتماعی نوشت: نظر حکیمانه رهبر انقلاب درباره اعتبار اسناد رسمی در مقابل فسادزا بودن اسناد عادی یک گره گشایی تاریخی در ساماندهی بازار مسکن است. 

بر اساس بررسی هایی که صورت گرفته است و طبق اعلام نظر بسیاری از کارشناسان، معاملات قولنامه ای همه ابزارهای مالیاتی را حذف کرده است و یکی از نکات قابل‌تاملی که خاندوزی، وزیر اقتصاد در نامه اخیر خود خطاب به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام به آن اشاره کرده، عقیم شدن طرح‌ها و ابزارهای مالیاتی دولت در حوزه مسکن و سوداگری مسکن به واسطه وجود املاک قولنامه‌ای است.

اعتبار دائمی اسناد عادی و قولنامه‌ها باعث ‌شده تقسیم و تفکیک‌های زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها بدون موافقت وزارت جهاد کشاورزی و سایر ارگان‌های ناظر به‌راحتی انجام شود و زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها هم به قطعات کوچک‌تر تفکیک شوند که زمینه تغییر کاربری آنها را آسان‌تر می‌کند.

اعتبار زدایی از معاملات قولنامه ای به معنای حذف نیست بلکه به معنای ثبت رسمی است

در همین رابطه فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن به باشگاه خبرنگاران جوان گفت:معاملات قولنامه ای عمدتا غیر رسمی هستند و حتی برای اسناد عادی شرایط مشخصی تعیین نشده است به طوری که مشخص نیست چگونه معاملات افراد انجام می شود و در این حوزه مسائل سلیقه ای رخ می دهد.

او ادامه داد: جعل اسناد، سند سازی، ایجاد مشکلات حقوقی، افزایش زمین خواری بخشی از مشکلات ایجاد شده ناشی از معاملات قولنامه ای است. قوه قضائیه هم اعلام کرده که ۶۰ درصد از پرونده های قضائی مربوط به اختلاف بر سر این اسناد است.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: باید از اسناد قولنامه و عادی اعتبار زدایی کرده و این امکان باید فراهم شود  که تمام کسانی که قولنامه عادی دارند بتوانند آنها را در دفاتر اسناد رسمی و یا در دفاتر مشاوران املاک در قالب دریافت کد رهگیری رسمی ثبت کنند. رسمی کردن این اسناد باید تسهیل شده و هزینه های کمتری برای رسمی شدن آنها دریافت شود تا اعتبار زدایی از اسناد غیررسمی صورت گیرد.

بیضائی بیان کرد: اعتبار زدایی از اسناد قولنامه ای و یا عادی به معنای حذف اسناد نیست بلکه به معنای آن است که این اسناد باید به صورت رسمی ثبت شوند  تا زمانی که قولنامه ای بین دو فرد منعقد می شود فرد سومی وارد نشود و اعلام نکند که این معامله با من هم صورت گرفته است.

او با تاکید بر اینکه آماری از تعداد قولنامه ها در کشور وجود ندارد افزود: در برخی از موارد شاهد آن هستیم که به ازای یک ملک، چندین قولنامه وجود دارد و یا ممکن است که یک واحد مسکونی در قالب  قولنامه به ۱۰۰ نفر فروخته شده باشد از سوی دیگر با راه اندازی کد رهگیری که دسترسی آن برای مشاوران املاک باز است می توان این اسناد را به صورت رسمی  ثبت کرد.

بیضائی یادآورشد: اسناد قولنامه ای و عادی که ثبت رسمی نشده است خود عامل اصلی فساد و سرمنشا آن به شمار می رود.

موضوع معاملات اموال غیرمنقول از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ جایگاه مهمی در نظام حقوقی ایران داشته و از همان ابتدا نیز مقرر شده بود که معاملات اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی باید در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی تنظیم و ثبت شود، اما با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیر رسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیر منقول شد که با مخدوش کردن فضای شفافیت، امکان اجرای قوانین مترقی همچون مالیات بر سوداگری را نیز ناممکن می‌کرد.

به منظور ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک و نیز پیشگیری از آسیب‌های مرتبط با معاملات غیررسمی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ اما پس از طرح ایراداتی از سوی شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است.

این طرح، اما همچنان از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تعیین تکلیف نشده و بلاتکلیفی آن یعنی معتبر ماندن اسناد عادی و وکالتی و در نهایت عدم اجرای هر قانونی برای قطع دست سوداگران از بازار مسکن.

عامل اصلی هدررفت یارانه‌های مسکن، معاملات قولنامه‌ای است

 طبق بررسی های صورت گرفته  قولنامه ها خسارت های بسیار زیادی به حوزه  اقتصادی کشور وارد می کند. معاملات قولنامه ای موجب هدررفت یارانه‌های مسکن، مانع بزرگ استحقاق‌سنجی یارانه نقدی، عامل مهم شلوغی دادگاه‌ها، عامل مهم زمین‌خواری، عامل عقیم شدن مالیات مسکن، عامل فرار مالیاتی و پولشویی، عامل خرد شدن اراضی کشاورزی است. 

وجود قولنامه‌ها، برنامه‌ریزی در حوزه ساخت مسکن را با چالش روبه‌رو کرده است. این معضل از دو جنبه قابل‌بحث است؛ اول اینکه نبود سند رسمی و قولنامه‌ای بودن املاک باعث شده مردم و سازندگان تمایلی به نوسازی این املاک نداشته باشند چراکه این املاک از مزایایی همچون تسهیلات بانکی و تسهیلات تشویقی دولت و شهرداری (تراکم تشویقی‌+ تخفیف هزینه‌های صدور پروانه و اشتراک آب و برق و گاز) بی‌بهره می‌مانند.

مورد دوم اینکه املاک قولنامه‌ای باعث‌شده دولت به بخشی از اطلاعات مالکیت مسکن دسترسی نداشته باشد که این عدم دسترسی موجب می‌شود برخی از کسانی که مالک مسکن هستند (با قولنامه) در طرح‌های یارانه‌ای همچون مسکن مهر (طرح دولت احمدی‌نژاد) اقدام ملی مسکن (طرح دولت روحانی) و طرح نهضت ملی (طرح دولت رئیسی) ثبت‌نام و به‌ناحق از این یارانه‌های دولتی استفاده کنند.

حال با توجه به این مشکلاتی که در طول چندین سال گذشته گریبان گیر اقتصاد کشور به ویژه حوزه مسکن شده است، باید وزارت امور اقتصادی و دارایی و همچنین وزات راه وشهرسازی برنامه ریزی های لازم در این حوزه را انجام دهند تا هرچه سریعتر اقدامات اجرایی در دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک دارای مجوز کد رهگیری تسهیل شود.